Nuevas normas para las viviendas de alquiler turístico en la Costa Blanca | Comunidad Valenciana
30 Sep 2024
En agosto de 2024 se ha aprobado una nueva legislación para los alquileres turísticos en la Comunidad Valenciana, la región donde se encuentra la Costa Blanca.
Las nuevas normas que entraron en vigor en agosto para la licencia de viviendas de alquiler vacacional han suscitado muchas preguntas por parte de nuestros clientes que son propietarios de viviendas de alquiler vacacional y también de otras personas que están considerando seriamente invertir. Las nuevas normas cambian varias cosas.
A continuación, explicamos los cambios en la normativa de alquiler turístico y también las 3 opciones disponibles para propietarios e inversores que desean alquilar su vivienda.
Como propietario, puedes optar por 3 tipos de acuerdo de alquiler:
Alquiler turístico con licencia
Alquiler clásico de vivienda con una duración de 1 a 8 años.
Alquiler de temporada para un periodo de duración libremente acordado.
Como agentes inmobiliarios, estamos en contacto con el mercado todos los días, hablamos con muchas personas y tenemos una visión del equilibrio entre oferta y demanda. Seguimos viendo muchas oportunidades para que las viviendas de alquiler sean rentables. Ya sea una vivienda vacacional con licencia, una vivienda de alquiler general o un alquiler de temporada.
Sin duda existen opciones rentables y observamos una demanda sólida de viviendas en alquiler.
Sabemos de primera mano que muchas personas, antes de comprar una casa, alquilan una vivienda en España durante unos meses para comprobar si les gusta la zona, el estilo de vida o simplemente para plantearse el siguiente paso en su vida. Además, no todo el mundo puede permitirse una segunda vivienda y hay muchas personas dispuestas a pagar un alquiler sustancial para disfrutar de la propiedad de otra persona durante unos meses cada año.
1. Alquiler turístico con licencia
Esta opción para alquilar una vivienda ha sido la más elegida por los propietarios en los últimos años. El aumento brusco en el número de viviendas para alquiler turístico ha provocado un efecto negativo en algunas ciudades y zonas costeras, a menudo debido al comportamiento de los inquilinos más que a que la vivienda se alquile.
Para alquilar una vivienda como alojamiento turístico se requiere una licencia. Esta licencia, en la Comunidad Valenciana, la expide la Generalitat Valenciana y requiere un certificado del ayuntamiento donde se encuentra la vivienda. Ese certificado confirma que la vivienda puede alquilarse como alquiler turístico (el ´ *certificado de compatibilidad de alquiler turístico* ´). Además, la vivienda debe cumplir ciertos requisitos de higiene, confort y seguridad.
Al solicitar la licencia de alquiler turístico, el propietario indica las semanas o meses del calendario durante los cuales la vivienda estará disponible para alquiler turístico.
La modificación de la ordenanza otorga más autonomía a los municipios para limitar el número de alojamientos turísticos. Los municipios podrán imponer sanciones más severas y disponer de más herramientas para hacer cumplir la normativa.
Los principales cambios propuestos en la nueva ordenanza de alquiler turístico son:
· Renovación de la licencia de alquiler turístico cada 5 años.
· Prohibición de cajas de llaves en vías públicas y en zonas comunes de los edificios.
· Limitación de la estancia a 10 días.
· Si se vende la vivienda, debe solicitarse una nueva licencia.
Propietarios actuales con licencia de alquiler turístico:
· Importante: Debes facilitar la referencia catastral de tu vivienda al registro antes del 31 de diciembre de 2024.
· La vivienda debe cumplir los requisitos mínimos.
· Los propietarios con una licencia expedida antes del 8 de julio de 2018 no necesitan renovar su licencia cada 5 años. En estos casos, el propietario solo necesita presentar una declaración y registrarla indicando que la vivienda cumple los requisitos mínimos especificados en el nuevo decreto sobre accesos, instalaciones, dimensiones mínimas y equipamiento.
¿Qué tamaño tiene el mercado de alquiler turístico en España?
Hay quien afirma que los apartamentos turísticos han provocado una escasez en el suministro de vivienda para las personas que necesitan una propiedad para vivir de forma permanente. Aunque existen municipios y barrios donde hay muchas viviendas de alquiler turístico, los datos oficiales a nivel nacional y provincial suelen mostrar una imagen diferente.
Según datos oficiales del INE (Instituto Nacional de Estadistica), a nivel nacional en España, solo el 1,33% de todas las viviendas se alquilan como viviendas vacacionales. Aquí tienes algunas estadísticas interesantes.
A nivel nacional: 1,33%.
Cataluña: 1,34%.
Barcelona (provincia): 0,65%.
Comunidad Valenciana: 1,81%.
Alicante (provincia): 2,82%.
Andalucía: 1,76%.
Málaga (provincia): 4,12%.
(Fuente: datos del INE febrero de 2024)
Renovar cada cinco años
Nuevo es el requisito de renovar el registro de la vivienda en el Registro Turístico de la Comunidad Valenciana cada cinco años. Para volver a registrar la vivienda, el propietario debe volver a solicitar el certificado municipal de compatibilidad turística y también emitir la declaración responsable como propietario, que además confirma que la asociación de propietarios de la residencia donde se encuentra la vivienda no ha prohibido los alquileres con fines turísticos en sus estatutos.
Este nuevo requisito significa que, si el municipio donde se encuentra la vivienda cambia la normativa, no será posible renovar la licencia de alquiler turístico después de cinco años; ni tampoco si, mientras tanto, la asociación de propietarios cambia los estatutos y se adopta una prohibición de alquiler turístico en el complejo donde está la vivienda.
Prohibición de cajas de llaves en vías públicas y zonas comunitarias
Con la nueva normativa se prohíben las cajas de llaves que vemos en muchas calles y en las puertas de entrada de los edificios. Ya no será posible colocar una caja de llaves en vías públicas ni en zonas comunes de los edificios.
El propietario que alquila su vivienda como alquiler turístico está obligado a recibir a los inquilinos a su llegada (o a que lo haga otra persona).
Alquiler turístico: estancia de hasta 10 días
Desde que entró en vigor la Ordenanza, los alojamientos de alquiler turístico no pueden alquilarse para estancias de más de 10 días.
Como el propietario del alojamiento turístico está obligado a cumplir con el registro obligatorio de viajeros, tampoco sería una solución hacer 2 reservas consecutivas con los mismos huéspedes con nombres diferentes. Las autoridades pueden comprobar fácilmente si el alojamiento se ha alquilado a las mismas personas durante un periodo superior a 10 días.
Cuando se vende una vivienda, el nuevo propietario debe solicitar una nueva licencia.
Hasta ahora, era posible solicitar un cambio de titular de una licencia de alquiler turístico. Por ejemplo, cuando se vendía la vivienda, el nuevo propietario podía cambiar la licencia fácilmente. Ahora, ya no se permite el cambio de propietario. El nuevo propietario deberá solicitar un nuevo permiso turístico. Esto significa que, si la vivienda está en un municipio o una residencia donde ya no se permiten los alquileres turísticos, no se puede obtener una nueva licencia.
Otros requisitos para las viviendas de alquiler turístico
Aunque no todos estos requisitos son nuevos, es importante que los propietarios sepan que los alojamientos turísticos deben contar con un plan de evacuación del edificio en la puerta de entrada o con instrucciones de emergencia en varios idiomas. Además, es obligatorio que los edificios tengan ascensor a partir de 4 plantas, una entrada separada para los inquilinos en el caso de alojamientos en planta baja y, además, es obligatorio disponer de teléfono disponible 24 horas.
Otras obligaciones incluyen tomas de corriente en todas las habitaciones __con indicador de voltaje__, agua caliente, una cocina equipada, lavadora, una lista de números de teléfono de emergencia y útiles en un lugar visible, frigorífico y calefacción al menos en el salón-comedor, conexión a internet (a menos que no haya cobertura de internet en la zona), un botiquín de primeros auxilios e información detallada sobre el centro médico más cercano.
¿Y ahora?
¿Qué opciones tengo como inversor en una vivienda sin licencia de alquiler turístico?
¿Te preguntas si es atractivo invertir en una vivienda en la Costa Blanca para alquilarla? Sin duda. Hay una enorme falta de viviendas de alquiler disponibles en todo España y la Costa Blanca es una zona muy demandada. Hay mucha demanda, también de viviendas para solo unos meses.
Si no puedes o no quieres alquilar tu vivienda como vivienda vacacional, hay 2 opciones: alquiler general o alquiler de temporada.
2. Alquiler de vivienda «clásico»
Esta es la opción para propietarios que quieren hacer que su vivienda sea rentable alquilándola con un alquiler clásico. Es decir, la vivienda se alquila a personas que vivirán en la propiedad de forma permanente.
Las ventajas y desventajas más claras con este tipo de acuerdo de alquiler para el inversor son:
Desventajas del alquiler clásico:
Si la vivienda se alquila como domicilio, el inquilino puede quedarse hasta 5 años si quiere. El contrato se renueva cada año, salvo que el inquilino avise con 30 días de antelación que no desea renovar otro año. En el cuarto año, el arrendador puede avisar con 4 meses de antelación al inquilino para que no renueve el contrato.
Si ninguna de las partes avisa después de 5 años, el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de otros 3 años.
Como arrendador, no puedes disfrutar de tu vivienda.
Las leyes en España protegen mucho a los inquilinos. Si el inquilino deja de pagar el alquiler mensual, no es fácil recuperar la posesión de tu vivienda. Puedes contratar un seguro contra impago y, como arrendador, puedes elegir al inquilino y exigirle un cierto nivel económico a la persona a la que decidas alquilar tu propiedad.
Los alquileres turísticos bien gestionados suelen generar más ingresos que los alquileres anuales.
Ventajas del alquiler clásico:
La renta por alquiler de vivienda a largo plazo se trata fiscalmente de forma más favorable que los alquileres turísticos.
No tienes que gestionar la limpieza ni las llegadas de los inquilinos.
Sabes de antemano qué ingresos generará la vivienda en los próximos años.
A menudo, los ingresos del alquiler cubren los costes fijos, incluyendo la hipoteca, y mientras tanto los ingresos del alquiler hacen que la vivienda pague por sí misma: su valor aumenta cada año.
No se necesita una licencia de alquiler.
Si quieres alquilar tu vivienda, debes contactar con un abogado en España que se especialice en alquileres españoles para cumplir la normativa y asegurarte de tener un contrato de alquiler que te proteja como propietario.
3. Alquiler de temporada
La tercera opción para alquilar una vivienda es el alquiler de temporada. Para muchas personas, ser propietario de una vivienda en España no es solo una inversión. También es un gran atractivo para disfrutar del excelente clima y la cultura.
Para quienes no pueden alquilar su vivienda con fines turísticos y no quieren estar sujetos a las restricciones de los alquileres clásicos de larga duración, existe la opción de alquileres de temporada.
En nuestra opinión, esta es una opción atractiva, ya que permite alquilar la vivienda durante periodos más largos cuando el propietario no la está usando, mientras que al mismo tiempo puedes disfrutar de la vivienda cuando no está alquilada.
Este tipo de alquiler también tiene ventajas y desventajas para el inversor:
Desventajas de los alquileres de temporada:
Los alquileres de temporada no pueden comercializarse ni promocionarse en canales de oferta turística ni por ningún tipo de marketing. En otras palabras, esta oferta de alquiler no puede anunciarse en portales como AirBnB, Booking, ni en ningún otro lugar.
Durante los periodos en los que la vivienda está alquilada, el propietario no puede disfrutarla.
Los alquileres de temporada generarán un ingreso mayor que alquilar la vivienda a largo plazo con un contrato de alquiler clásico, aunque en general seguirá siendo inferior al ingreso que puede obtenerse con un alquiler turístico bien gestionado.
Ventajas de los alquileres de temporada:
La duración del contrato es solo para el periodo acordado.
Cuando la vivienda no está alquilada, el propietario puede disfrutarla.
No tienes que organizar la limpieza semanal ni la llegada de los inquilinos.
Sabes de antemano qué ingresos generará la vivienda durante la temporada.
A menudo, los ingresos de este tipo de alquiler también cubren los costes fijos, incluyendo la hipoteca, y la vivienda se paga sola o casi por sí misma, porque su valor aumenta cada año.
No se necesita licencia de alquiler.
La prohibición de anunciar la vivienda como disponible para alquiler de temporada puede ser el mayor obstáculo para los propietarios que desean acogerse a este régimen de alquiler. Para los arrendadores que ya tienen una clientela habitual para su vivienda, esta restricción puede no suponer tantos problemas y optar por este régimen en estos casos puede ser atractivo tanto para el arrendador inversor como para el inquilino.
Importante: una vivienda no puede estar bajo dos regímenes al mismo tiempo.
Una vivienda vacacional no puede estar disponible para alquiler de temporada y como vivienda vacacional al mismo tiempo.
Durante el periodo en el que la vivienda está registrada como «alquiler turístico», la vivienda no puede alquilarse como alquiler de temporada.
Esto significa que si durante el periodo en el que el propietario registró la vivienda como «turístico» al solicitar la licencia de alquiler (por ejemplo, del 1 de mayo al 1 de septiembre) y se alquila por más de 10 días con un contrato de temporada a inquilinos durante ese periodo, las autoridades pueden iniciar un procedimiento para proceder con la baja de la vivienda en el Registro Turístico de la Comunitat Valenciana.
Parece posible una solución híbrida en la que la vivienda esté disponible durante parte del año como alquiler turístico con estancias de hasta 10 días y durante otra parte del año como alquiler de temporada. Lo importante es que se cumplan las normas en todo momento. Eso requerirá un esfuerzo considerable, y la gran pregunta será cómo gestionar los anuncios para ofrecer la vivienda como alquiler vacacional mientras no se permite anunciarla para alquiler de temporada.
Si quieres alquilar tu vivienda, debes contactar con un abogado en España que se especialice en alquileres españoles para cumplir la normativa y asegurarte de tener un contrato de alquiler que te proteja como propietario.
Como se mencionó anteriormente, nuestro equipo de agentes inmobiliarios está en contacto con el mercado a diario; hablamos con mucha gente y tenemos una excelente visión del equilibrio entre oferta y demanda. Creemos firmemente que existen oportunidades para que las viviendas de alquiler sean rentables. Ya sea una vivienda vacacional con licencia, una vivienda de alquiler general o un alquiler de temporada.
Si quieres saber más sobre nuestros servicios, no dudes en ponerte en contacto con nuestro equipo: ¡estamos aquí para ayudarte!
¡Esperamos tener noticias tuyas!
Este artículo informativo ha sido preparado por Tom Bruijnzeel. Toda la información de este artículo es solo a efectos informativos y no constituye asesoramiento legal ni una recomendación para invertir. Si quieres alquilar tu vivienda, debes consultar a un abogado antes de alquilar u ofrecer tu propiedad.
La información y las opiniones expresadas en este artículo se basan en información disponible libremente en el sitio web del Boletín Oficial de la Generalitat Valenciana, el Decreto Legislativo 9/2024, la Ley 29/1994 sobre Arrendamientos Urbanos, el Instituto Nacional de Estadística (INE) y otras fuentes disponibles libremente.
Tom cuenta con un máster en derecho neerlandés de la Universidad de Rotterdam y un título en Economía y Administración de Empresas. Habla con fluidez español, francés, inglés y, por supuesto, neerlandés, con un conocimiento completo del alemán empresarial. En 2013, lanzó nardia real estate en España. El sitio web www.nardia.es es para cualquiera que esté considerando invertir en una propiedad en España o ya sea propietario de una propiedad y tenga preguntas sobre el impuesto a la propiedad en España, el registro correcto de una vivienda en el Registro de la Propiedad en España o el impuesto que corresponde al vender una vivienda en España.
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