Nya regler för turistuthyrning Costa Blanca | Comunidad Valenciana
30 Sep 2024
I augusti 2024 har ny lagstiftning antagits för turistuthyrningar i Comunidad Valenciana, regionen där Costa Blanca ligger.
De nya reglerna som trädde i kraft i augusti för licensiering av semesterbostäder har väckt många frågor från våra kunder som äger semesterbostäder och även från andra som på allvar överväger att investera. De nya reglerna förändrar flera saker.
Nedan förklarar vi förändringarna i bestämmelserna för turistuthyrning samt de 3 alternativ som finns för ägare och investerare som vill hyra ut sin bostad.
Som fastighetsägare kan du välja mellan 3 typer av hyresavtal:
Turistuthyrning med licens
Klassisk bostadsuthyrning med en löptid på 1 till 8 år.
Säsongsuthyrning för en fritt överenskommen period.
Som fastighetsmäklare är vi varje dag i kontakt med marknaden, pratar med många människor och har insyn i utbud och efterfrågan. Vi ser fortfarande många möjligheter att göra hyresfastigheter lönsamma. Oavsett om det är ett licensierat fritidshus, en vanlig hyresfastighet eller säsongsuthyrning.
Det finns definitivt lönsamma alternativ och vi ser ett starkt efterfrågemönster för hyresfastigheter.
Vi vet av egen erfarenhet att det finns många människor som, innan de köper ett hus, hyr ett hus i Spanien i några månader för att se om de gillar området, livsstilen eller bara för att fundera på nästa steg i livet. Dessutom har inte alla råd med ett andra hem och det finns många som är villiga att betala en betydande hyra för att få njuta av någon annans egendom i några månader varje år.
1. Turistuthyrning med licens
Det här alternativet att hyra ut en bostad har varit det som oftast valts av fastighetsägare de senaste åren. Den kraftiga ökningen av antalet bostäder för turistuthyrning har fått en negativ effekt i vissa städer och kustområden, ofta på grund av hyresgästernas beteende snarare än att bostaden hyrs ut.
För att få hyra ut en bostad som turistboende krävs en licens. Licensen utfärdas, i Comunidad Valenciana, av Generalitat Valenciana och kräver ett intyg från den kommun där bostaden är belägen. Intyget bekräftar att bostaden kan hyras ut som turistuthyrning (” certificado de compatibilidad de alquiler turístico ”). Dessutom måste bostaden uppfylla vissa krav avseende hygien, komfort och säkerhet.
När man ansöker om turistuthyrningslicensen anger ägaren veckorna eller månaderna under kalenderåret när bostaden kommer att finnas tillgänglig för turistuthyrning.
Ändringen i förordningen ger kommunerna mer självständighet att begränsa antalet turistboenden. Kommunerna kommer att kunna införa kraftigare sanktioner och ha fler verktyg till sitt förfogande för att kunna verkställa reglerna.
De viktigaste förändringarna i den nya turistuthyrningsförordningen är:
· Förnyelse av turistuthyrningslicens vart 5:e år.
· Förbud mot nyckellådor på allmänna vägar och i gemensamma utrymmen i byggnader.
· Begränsning av vistelsen till 10 dagar
· Om bostaden säljs måste en ny licens ansökas om.
Nuvarande ägare med turistuthyrningslicens:
· Viktigt: Du måste lämna fastighetens kadastrala referens till registret senast den 31 december 2024.
· Bostaden måste uppfylla minimikraven.
· Ägare vars licens har utfärdats före 8 juli 2018 behöver inte förnya sin licens vart 5:e år. I dessa fall behöver ägaren endast lämna in en deklaration och registrera att bostaden uppfyller minimikraven som anges i det nya dekretet avseende entréer, installationer, minidmått och utrustning.
Hur stor är marknaden för turistuthyrning i Spanien?
Vissa menar att turistlägenheter har orsakat en brist på bostäder för personer som behöver en fast bostad. Även om det finns kommuner och stadsdelar där det finns många bostäder för turistuthyrning, visar officiell data på nationell och provinsnivå generellt en annan bild.
Enligt officiell data från INE (Instituto Nacional de Estadisticas) är det på nationell nivå i Spanien endast 1,33 % av alla bostäder som hyrs ut som semesterbostäder. Här är några intressanta uppgifter.
Nationellt: 1,33 %.
Katalonien: 1,34 %.
Barcelona (provins): 0,65 %.
Valencias region: 1,81 %.
Alicante (provins): 2,82 %.
Andalusien: 1,76 %.
Malaga (provins): 4,12 %.
(Källa: INE-data februari 2024)
Förnya vart femte år
Nytt är kravet att förnya fastighetens registrering i Turistregistret i Comunidad Valenciana vart femte år. För att återregistrera fastigheten måste ägaren ansöka på nytt om det kommunala intyget om turistkompatibilitet och även lämna in en ansvarsförklaring som ägare, vilket också bekräftar att ägarföreningen i bostaden där fastigheten är belägen inte har förbjudit uthyrning för turiständamål i sina stadgar.
Det här nya kravet innebär att om kommunen där fastigheten ligger ändrar reglerna, kommer det inte att vara möjligt att förnya licensen för turistuthyrning efter fem år—och inte heller om ägarföreningen under tiden ändrar stadgarna och inför ett förbud mot turistuthyrning i komplexet där fastigheten finns.
Förbud mot nyckellådor på allmänna vägar och i gemensamma utrymmen
Enligt de nya bestämmelserna är nyckellådor som vi ser i många gator och på dörrar till byggnader förbjudna. Det kommer inte längre vara möjligt att placera en nyckellåda på allmänna vägar eller i gemensamma utrymmen i byggnader.
Den ägare som hyr ut sin bostad som turistuthyrning är skyldig att ta emot hyresgästerna vid ankomst (eller låta någon annan göra det).
Turistuthyrning: vistelse upp till 10 dagar
Sedan förordningen trädde i kraft får boenden för turistuthyrning inte hyras ut för längre vistelser än 10 dagar.
Eftersom ägaren av turistboendet är skyldig att följa det obligatoriska registret för resenärer, är det heller inte en lösning att göra 2 på varandra följande bokningar med samma gäster men i olika namn. Myndigheterna kan enkelt kontrollera om boendet har hyrts ut till samma personer under en period som överstiger 10 dagar.
När en fastighet säljs måste en ny licens ansökas om av den nya ägaren.
Tidigare var det möjligt att ansöka om byte av innehavare för en licens för turistuthyrning. Till exempel, när fastigheten såldes kunde den nya ägaren fram tills nu enkelt byta licensen. Nu är ett ägarbyte inte längre tillåtet. Den nya ägaren måste ansöka om ett nytt turisttillstånd. Detta betyder att om fastigheten finns i en kommun eller i ett bostadsområde där turistuthyrning inte längre tillåts, kan en ny licens inte erhållas.
Andra krav för turistuthyrningsfastigheter
Även om inte alla dessa krav är nya, är det viktigt för ägare att känna till att turistboendet måste ha en utrymningsplan för byggnaden på ytterdörren eller nödinstruktioner på flera språk. Det är dessutom obligatoriskt att det finns en hiss i byggnader från och med 4 våningar och uppåt, en separat entré för hyresgäster i händelse av bostäder på markplan samt att det krävs telefontillgänglighet dygnet runt.
Andra skyldigheter inkluderar eluttag i alla rum __med spänningsindikator__, varmvatten, ett utrustat kök, en tvättmaskin, en lista med nödtelefonnummer och användbara telefonnummer på en synlig plats, kylskåp samt uppvärmning i minst vardagsrum/matsal, internetanslutning (om det inte saknas täckning i området), ett första-hjälpen-kit och detaljerad information om närmaste vårdcentral.
Och nu?
Vilka alternativ har jag som investerare i en fastighet utan turistuthyrningslicens?
Fundera du på om det är attraktivt att investera i en fastighet på Costa Blanca för att hyra ut den? Absolut. Det råder en stor brist på tillgängliga hyresfastigheter i hela Spanien och Costa Blanca är ett mycket eftertraktat område. Det finns ett stort intresse, även för bostäder som bara hyrs ut i några månader.
Om du inte kan eller inte vill hyra ut din bostad som ett semesterboende finns det 2 alternativ: allmän (långsiktig) uthyrning eller säsongsuthyrning.
2. ‘Klassisk’ bostadsuthyrning
Det här är alternativet för bostadsägare som vill göra sin bostad lönsam genom att hyra ut den med ett klassiskt hyresupplägg. Med andra ord hyrs bostaden ut till personer som kommer att bo i bostaden permanent.
De tydligaste för- och nackdelarna med den här typen av hyresavtal för investeraren är:
Nackdelar med klassisk uthyrning:
Om bostaden hyrs ut som bostad kan hyresgästen bo kvar i upp till 5 år om man vill. Hyresavtalet förnyas varje år om inte hyresgästen meddelar 30 dagar i förväg att den inte vill förnya för ytterligare ett år. Under det fjärde året kan hyresvärden ge hyresgästen 4 månaders varsel om att avtalet inte ska förnyas.
Om ingen av parterna lämnar meddelande efter 5 år förlängs kontraktet automatiskt med årliga delbetalningar upp till max ytterligare 3 år.
Som hyresvärd kan du inte njuta av din bostad
Lagarna i Spanien är mycket skyddande för hyresgäster. Om hyresgästen slutar betala den månatliga hyran är det inte lätt att få tillbaka besittningsrätten till din bostad. Du kan teckna försäkring mot uteblivna betalningar och som hyresvärd är du fri att välja hyresgäst och kan kräva en viss ekonomisk nivå av personen du väljer att hyra ut din bostad till.
Välskötta turistuthyrningar genererar vanligtvis mer inkomst än årliga uthyrningar.
Fördelar med klassisk uthyrning:
Hyresintäkter från långsiktiga klassiska hyresavtal behandlas mer fördelaktigt skattemässigt än turistuthyrningar.
Du behöver inte sköta städning och ankomster av hyresgäster.
Du vet i förväg vilken inkomst bostaden kommer att generera under de kommande åren.
Ofta täcker hyresintäkterna fasta kostnader, inklusive bolån, och samtidigt betalar hyresintäkterna för bostaden medan värdet ökar varje år.
Ingen hyreslicens behövs.
Om du vill hyra ut din bostad måste du kontakta en jurist i Spanien som är specialiserad på spanska uthyrningar för att följa bestämmelserna och se till att du har ett hyresavtal som skyddar dig som ägare.
3. Säsongsuthyrning
Det tredje alternativet för att hyra ut en bostad är säsongsuthyrning. För många människor är det inte bara en investering att äga en bostad i Spanien. Det är också en stor lockelse att kunna njuta av det utmärkta klimatet och kulturen.
För dem som inte kan hyra ut sin bostad för turiständamål och inte vill behöva omfattas av begränsningarna vid långsiktiga hyresavtal finns alternativet säsongsuthyrningar.
Enligt vår bedömning är detta ett attraktivt alternativ eftersom det gör att bostaden kan hyras ut under längre perioder när ägaren inte använder den, samtidigt som man själv kan njuta av bostaden när den inte hyrs ut.
Denna typ av uthyrning har också sina för- och nackdelar för investeraren:
Nackdelar med säsongsuthyrningar:
Säsongsuthyrningar kan inte marknadsföras eller promotoras i turismens utbudskanaler eller via någon form av marknadsföring. Med andra ord kan detta hyresupplägg inte annonseras på portaler som AirBnB, Booking, eller någon annanstans. .
Under de perioder då bostaden hyrs ut kan ägaren inte njuta av bostaden.
Säsongsuthyrningar kommer att generera en högre inkomst än att hyra ut bostaden långsiktigt med ett klassiskt hyresavtal, även om den i allmänhet fortfarande är lägre än den inkomst som kan tjänas på en välskött turistuthyrning.
Fördelar med säsongsuthyrningar:
Avtalets längd avser endast den överenskomna perioden.
När bostaden inte hyrs ut kan ägaren njuta av den.
Du behöver inte ordna veckostädning och hyresgästens ankomst.
Du vet i förväg vilken inkomst bostaden kommer att generera under säsongen.
Ofta täcker inkomsten från denna typ av uthyrning även fasta kostnader, inklusive bolån, och bostaden betalar sig själv eller nästan, eftersom värdet ökar varje år.
Ingen hyreslicens behövs.
Förbudet att annonsera bostaden som tillgänglig för säsongsuthyrning kan vara den största tröskeln för ägare som vill välja detta uthyrningssystem. För hyresvärdar som redan har en regelbunden kundkrets för sin bostad kanske denna begränsning inte innebär lika stora problem, och det kan vara attraktivt för både den investerande hyresvärden och hyresgästen att välja detta system.
Viktigt: en bostad kan inte omfattas av två system samtidigt.
Ett semesterboende kan inte vara tillgängligt för säsongsuthyrning och samtidigt som semesterboende.
Under den period då bostaden är registrerad som ”turistuthyrning” får den inte hyras ut som säsongsuthyrning.
Det betyder att om bostaden under den period då ägaren registrerar bostaden som ”turist” vid ansökan om hyreslicens (t.ex. från 1 maj till 1 september) hyrs ut för mer än 10 dagar med ett säsongsavtal till hyresgäster under denna period, kan myndigheterna inleda ett förfarande för att avregistrera bostaden i Turistregistret i Comunitat Valenciana.
En hybridlösning där bostaden är tillgänglig för en del av året som turistuthyrning för vistelser upp till 10 dagar och en annan del av året som säsongsuthyrning verkar möjlig. Det viktiga är att reglerna efterlevs hela tiden. Det kommer dock att kräva en hel del arbete, och den stora frågan blir hur man ska hantera annonserna för att erbjuda bostaden som semesterboende utan att få annonsera för säsongsuthyrning.
Om du vill hyra ut din bostad måste du kontakta en jurist i Spanien som är specialiserad på spanska uthyrningar för att följa bestämmelserna och se till att du har ett hyresavtal som skyddar dig som ägare.
Som nämnts tidigare är vårt team av fastighetsmäklare i kontakt med marknaden på daglig basis, vi pratar med många människor och har utmärkt insyn i utbud och efterfrågan. Vi tror verkligen att det finns möjligheter att göra hyresfastigheter lönsamma. Oavsett om det är ett licensierat fritidshus, en vanlig hyresfastighet eller säsongsuthyrning.
Om du vill veta mer om våra tjänster, tveka inte att kontakta vårt team - vi finns här för att hjälpa dig!
Vi ser fram emot att höra från dig!
Denna informativa artikel har tagits fram av Tom Bruijnzeel. All information i denna artikel är endast av informationssyfte och är inte juridisk rådgivning eller en rekommendation att investera. Om du vill hyra ut din bostad bör du kontakta en jurist innan du hyr ut eller erbjuder din bostad.
Informationen och åsikterna som uttrycks i denna artikel baseras på information som fritt finns tillgänglig på webbplatsen för den Officiella Tidningen (Official Gazette) för Generalitat Valenciana, lagstiftningsdekret 9/2024, lag 29/1994 om arrenden, Statistiska centralbyrån (INE) och andra fritt tillgängliga källor.
Tom har en magisterexamen i nederländsk rätt från Universitetet i Rotterdam och en examen i ekonomi och företagsekonomi. Han talar flytande spanska, franska, engelska och, naturligtvis, nederländska, med full kunskap i affärstyska. År 2013 lanserade han nardia real estate i Spanien. Webbplatsen www.nardia.es är för alla som överväger att investera i en fastighet i Spanien eller som redan äger en fastighet och har frågor om fastighetsskatt i Spanien, korrekt registrering av ett hus i fastighetsregistret (Land Registry) i Spanien eller skatten som ska betalas vid försäljning av ett hus i Spanien.
Om du vill ta kontakt via Linkedin: linkedin.com/in/tombruijnzeel
Vill du få information om våra bostäder till salu automatiskt? Skapa e-postavisering.
Läs här vad andra säger om våra tjänster och tjänster!
På vår webbplats hittar du bostäder till salu i Spanien:
Villa med privat pool Spanien till salu Penthouse med stor terrass till salu Nybyggd villa till salu Costa Blanca North-villa till salu Costa Blanca South-villa till salu Fastighet vid havet till salu Spanien
