Neue Vorschriften zur Regulierung der Touristische Vermietung an der Costa Blanca | Comunidad Valenciana
30 Sep 2024
Seit August gelten in der Comunidad Valenciana neue Regeln für Wohnungen mit einer Mietlizenz.
Ziel der Vorschriften ist es, die Zahl der Wohnungen zu regulieren und den Gemeinden neue Möglichkeiten zur Bekämpfung von Exzessen zu geben.
Die neuen Vorschriften haben bei unseren Kunden viele Fragen aufgeworfen. Sowohl diejenigen, die Häuser zur Ferienvermietung besitzen, als auch alle anderen, die ernsthaft darüber nachdenken, in eine Immobilie zur Vermietung zu investieren, haben noch Fragen zu den neuen Vorschriften.
Im Folgenden erläutern wir die Änderungen in den Vorschriften für die touristische Vermietung und erklären die 3 Möglichkeiten, wie eine Immobilie vermietet werden kann.
Die 3 möglichen Mietverhältnisse sind:
Touristische Vermietung mit einer Lizenz
Klassische Vermietung einer Immobilie mit einer Dauer von 1 bis 8 Jahren.
Saisonale Vermietung für einen frei vereinbarten Zeitraum.
Als Immobilienmakler sind wir täglich in Kontakt mit dem Markt, sprechen mit vielen Menschen und haben eine gute Vorstellung von Angebot und Nachfrage. Wir sehen noch viele Möglichkeiten, um Mietobjekte rentabel zu machen. Ob es sich nun um ein genehmigtes Ferienhaus, ein allgemeines Mietobjekt oder eine saisonale Vermietung handelt.
Es gibt rentable Möglichkeiten und eine starke Nachfrage nach Mietobjekten.
Wir wissen aus erster Hand, dass es vielen gibt, die vor dem Kauf eines Hauses ein Haus in Spanien für ein paar Monate mieten, um zu sehen, ob ihnen die Gegend und der Lebensstil gefallen, oder einfach nur, um den nächsten Schritt zu überlegen. Außerdem kann sich nicht jeder eine Zweitwohnung leisten, und es gibt viele Menschen, die bereit sind, eine beträchtliche Miete zu zahlen, um die Immobilie eines anderen für ein paar Monate im Jahr zu genießen.
1. Touristische Vermietung mit einer Lizenz
Diese Form der Vermietung wurde in den letzten Jahren von Immobilienbesitzern am häufigsten gewählt. Der starke Anstieg der Zahl der touristisch vermieteten Immobilien hat in einigen Städten und Küstengebieten zu negativen Auswirkungen geführt, die oft eher auf das Verhalten der Mieter als auf die Tatsache zurückzuführen sind, dass die Immobilie vermietet wird.
Für die Vermietung einer Immobilie als Touristenunterkunft ist eine Genehmigung erforderlich. Diese Genehmigung wird in der Comunidad Valenciana von der Generalitat Valenciana ausgestellt und erfordert eine Bescheinigung des Rathauses, von die Gemeinde in dem sich die Immobilie befindet. Diese Bescheinigung (certificado de compatibilidad de alquiler turístico) bestätigt, dass die Immobilie als Touristenunterkunft vermietet werden kann. Darüber hinaus muss die Immobilie bestimmte Anforderungen an Hygiene, Komfort und Sicherheit erfüllen.
Bei der Beantragung der Lizenz für die touristische Vermietung gibt der Eigentümer die Wochen oder Monate des Kalenderjahres an, in denen die Immobilie für die touristische Vermietung zur Verfügung steht.
Die Änderung der Verordnung gibt den Gemeinden mehr Autonomie bei der Begrenzung der Zahl der Touristenunterkünfte. Die Gemeinden werden in der Lage sein, härtere Strafen zu verhängen, und ihnen stehen mehr Instrumente zur Durchsetzung zur Verfügung.
Die wichtigsten Änderungen, die in der neuen Verordnung über die touristische Vermietung vorgeschlagen werden, sind:
Erneuerung der Lizenz für die touristische Vermietung alle 5 Jahre.
Verbot von Schlüsselkästen auf öffentlichen Straßen und in Gemeinschaftsbereichen von Gebäuden.
Begrenzung des Aufenthalts auf 10 Tage
Wird die Immobilie verkauft, muss eine neue Genehmigung beantragt werden.
Derzeitige Eigentümer mit einer Lizenz für die touristische Vermietung:
Wichtig: Sie müssen dem Katasteramt bis zum 31. Dezember 2024 die Katasternummer Ihrer Immobilie mitteilen.
Die Immobilie muss die Mindestanforderungen erfüllen.
Eigentümer mit einer Lizenz, die vor dem 8. Juli 2018 ausgestellt wurde, müssen ihre Lizenz nicht alle 5 Jahre erneuern. In diesen Fällen muss der Eigentümer lediglich eine Erklärung abgeben und eintragen lassen, dass die Immobilie die im neuen Dekret festgelegten Mindestanforderungen in Bezug auf Eingänge, Installationen, Mindestmaße und Ausstattung erfüllt.
Wie groß ist der touristische Vermietungsmarkt in Spanien?
Manche sind der Meinung, dass der Fremdenverkehr zu einer Verknappung des Wohnungsangebots für Menschen, die dauerhaft wohnen wollen, geführt hat. Obwohl es Gemeinden und Stadtteile gibt, in denen es viele touristische Mietwohnungen gibt, zeigen die offiziellen Daten auf nationaler und Provinzebene im Allgemeinen ein anderes Bild.
Nach den offiziellen Daten des INE (Instituto Nacional de Estadisticas) werden auf nationaler Ebene in Spanien nur 1,33 % aller Immobilien als Ferienhäuser vermietet. Hier sind einige interessante Statistiken.
Landesweit: 1,33 %.
Katalonien: 1,34 %.
Barcelona (Provinz): 0,65 %.
Comunidad Valencianat: 1,81%
Alicante (Provinz): 2,82%
Andalusien: 1,76%
Málaga (Provinz): 4,12%.
(Quelle: das spanische statistikamt: INE-Daten Februar 2024)
Alle fünf Jahre erneuern
Neu ist die Verpflichtung, die Eintragung der Immobilie in das Tourismusregister der Comunidad Valenciana alle fünf Jahre zu erneuern. Um die Eintragung zu erneuern, muss der Eigentümer erneut die Bescheinigung der Gemeinde über die touristische Verträglichkeit beantragen und die ebenfalls verantwortliche Erklärung als Eigentümer abgeben, die auch bestätigt, dass die Eigentümergemeinschaft die Vermietung zu touristischen Zwecken nicht verboten hat.
Diese neue Anforderung bedeutet, dass die Genehmigung für die touristische Vermietung nach fünf Jahren nicht mehr erneuert werden kann, wenn die Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet, die Vorschriften ändert, oder wenn die Eigentümergemeinschaft in der Zwischenzeit die Satzung ändert und ein Verbot der touristischen Vermietung in dem Komplex, an den die Immobilie angeschlossen ist, erlassen wird.
Verbot von Schlüsselkästen auf öffentlichen Straßen und Gemeinschaftsflächen
Mit den neuen Vorschriften werden die Schlüsselkästen, die in vielen Straßen und an Haustüren zu sehen sind, verboten. Es wird nicht mehr möglich sein, einen Schlüsselkasten auf öffentlichen Straßen oder in Gemeinschaftsbereichen von Gebäuden anzubringen.
Der Eigentümer, der seine Wohnung als Touristenwohnung vermietet, ist verpflichtet, die Mieter bei ihrer Ankunft zu empfangen (oder empfangen zu lassen).
Touristische Vermietung: Aufenthalt von bis zu 10 Tagen
Seit Inkrafttreten der Verordnung dürfen Ferienunterkünfte nicht länger als 10 Tage vermietet werden.
Da der Eigentümer des Beherbergungsbetriebs verpflichtet ist, das obligatorische Reisendenregister zu führen, wäre es auch keine Lösung, zwei aufeinanderfolgende Buchungen mit denselben Gästen unter verschiedenen Namen vorzunehmen. Die Behörden können leicht überprüfen, ob die Unterkunft für einen Zeitraum von mehr als 10 Tagen an dieselben Personen vermietet wurde.
Wenn die Immobilie verkauft wird, muss eine neue Genehmigung beantragt werden.
Bisher war es möglich, einen Wechsel des Inhabers einer Touristengenehmigung zu beantragen. Wenn beispielsweise die Immobilie verkauft wird, konnte der neue Eigentümer die Genehmigung auf seinen Namen ausstellen lassen. Jetzt ist ein Wechsel des Eigentümers nicht mehr möglich. Der neue Eigentümer muss eine neue Touristengenehmigung beantragen. Das bedeutet, dass eine neue Genehmigung nicht erteilt werden kann, wenn sich die Immobilie in einer Gemeinde oder einem Komplex befindet, in der die touristische Vermietung nicht mehr erlaubt ist.
Andere Anforderungen für touristische Mietobjekte
Auch wenn nicht alle diese Anforderungen neu sind, ist es für Eigentümer wichtig zu wissen, dass Touristenunterkünfte einen Evakuierungsplan an der Eingangstür oder Notfallanweisungen in mehreren Sprachen haben müssen. Darüber hinaus ist ein Aufzug in Gebäuden ab 4 Stockwerken vorgeschrieben, ein separater Eingang für die Mieter bei Unterkünften im Erdgeschoss und eine 24-stündige telefonische Erreichbarkeit ist obligatorisch.
Zu den weiteren Verpflichtungen gehören Steckdosen in allen Zimmern __mit Spannungsanzeige__, Warmwasser, eine ausgestattete Küche, eine Waschmaschine, eine Liste mit Notrufnummern und nützlichen Telefonnummern an gut sichtbarer Stelle, ein Kühlschrank und eine Heizung zumindest im Wohn-Esszimmer, ein Internetanschluss (es sei denn, es gibt in der Gegend keine Internetverbindung), ein Erste-Hilfe-Kasten und ausführliche Informationen über das nächstgelegene medizinische Zentrum.
Und was nun?
Welche Möglichkeiten habe ich als Investor in eine Immobilie ohne touristische Vermietungslizenz?
Sie fragen sich, ob es noch interessant ist, in eine Immobilie an der Costa Blanca zu investieren, um sie zu vermieten? Auf jeden Fall. Es gibt einen großen Mangel an verfügbaren Mietobjekten in ganz Spanien und es besteht eine große Nachfrage, auch nach Objekten für einen oder mehrere Monate.
Wenn Sie Ihre Immobilie nicht als Ferienhaus vermieten können oder wollen, gibt es 2 Möglichkeiten. Allgemeine Vermietung oder saisonale Vermietung.
2. Klassische Hausvermietung
Dies ist die Option für Hauseigentümer, die ihre Immobilie mit einer klassischen Vermietung rentabel machen wollen. Das heißt, die Immobilie wird an Personen vermietet, die dauerhaft darin wohnen werden.
Die deutlichsten Vor- und Nachteile bei dieser Art von Mietvertrag für den Investor sind:
Nachteile:
Wenn die Immobilie als Wohnung vermietet wird, kann der Mieter bis zu 5 Jahre bleiben, wenn er das möchte. Der Mietvertrag wird jedes Jahr verlängert, es sei denn, der Mieter kündigt mit einer Frist von 30 Tagen, dass er nicht um ein weiteres Jahr verlängern möchte. Im vierten Jahr kann der Vermieter dem Mieter mit einer Frist von 4 Monaten mitteilen, dass er den Vertrag nicht verlängern möchte.
Wenn keine der beiden Parteien nach 5 Jahren kündigt, verlängert sich der Vertrag zwangsweise in jährlichen Raten bis zu einer Höchstdauer von 3 Jahren.
Als Vermieter können Sie Ihr Eigentum nicht genießen
Die Gesetze in Spanien sind sehr mieterfreundlich. Wenn der Mieter die monatliche Miete nicht mehr zahlt, ist es nicht einfach, die Immobilie zurückzubekommen. Sie können eine Versicherung gegen Zahlungsausfälle abschließen, und als Vermieter können Sie Ihren Mieter frei wählen und ein bestimmtes wirtschaftliches Niveau von der Person verlangen, an die Sie Ihre Immobilie vermieten.
Gut geführte touristische Vermietungen bringen in der Regel mehr Einnahmen als Jahresmieten.
Vorteile:
Die Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien werden steuerlich günstiger behandelt als die aus der touristischen Vermietung.
Sie müssen sich nicht um die Reinigung und die Ankunft von Mietern kümmern.
Sie wissen im Voraus, welche Einnahmen die Immobilie in den kommenden Jahren generieren wird.
Oft decken die Mieteinnahmen die Fixkosten, einschließlich der Hypothek, weil die Wert jedes Jahr steigt.
Es wird keine Mietlizenz benötigt.
Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten wollen, empfehlen wir Ihnen, sich mit einem Anwalt für Mietrecht in Spanien in Verbindung zu setzen, um die Vorschriften einzuhalten und sicherzustellen, dass Ihr Mietvertrag Ihren Bedürfnissen entspricht.
3. Saisonale Vermietung
Die dritte Möglichkeit, eine Immobilie zu vermieten, ist die saisonale Vermietung. Für viele Menschen ist der Besitz einer Immobilie in Spanien nicht nur eine Investition. Es ist auch eine große Attraktion, um das ausgezeichnete Klima und die Kultur zu genießen.
Für diejenigen, die ihre Immobilie nicht zu touristischen Zwecken vermieten können und sich nicht den Einschränkungen der klassischen Langzeitvermietung unterwerfen wollen, gibt es die Möglichkeit der Saisonvermietung.
Unserer Meinung nach ist dies eine attraktive Option, da sie es ermöglicht, die Immobilie für längere Zeiträume zu vermieten, wenn der Eigentümer sie nicht nutzt, und gleichzeitig die Immobilie zu genießen, wenn sie nicht vermietet ist.
Auch diese Art der Vermietung hat ihre Vor- und Nachteile für den Investor:
Nachteile:
Saisonale Vermietungen können nicht vermarktet, in touristischen Angebotskanälen oder durch irgendeine Form von Marketing beworben werden. Mit anderen Worten: Dieses Mietangebot kann nicht auf Portalen wie AirBnB, Booking usw. beworben werden.
In den Zeiten, in denen die Immobilie vermietet ist, kann der Eigentümer die Immobilie nicht nutzen.
Die saisonale Vermietung bringt ein höheres Einkommen als das Vermieten der Immobilie, obwohl es im Allgemeinen immer noch niedriger ist als das Einkommen, das mit einer gut geführten touristischen Vermietung erzielt werden kann.
Vorteile:
Die Vertragsdauer gilt nur für den vereinbarten Zeitraum.
Wenn die Immobilie nicht vermietet ist, kann der Eigentümer sie genießen.
Sie müssen sich nicht um die wöchentliche Reinigung und die Ankunft des Mieters kümmern.
Sie wissen im Voraus, welche Einnahmen die Immobilie während der Saison generieren wird.
Oft decken die Einnahmen aus dieser Art der Vermietung auch die Fixkosten, einschließlich der Hypothek, und die Immobilie zahlt sich selbst oder fast von selbst, weil der Wert jedes Jahr steigt.
Es wird keine Vermietungslizenz benötigt.
Das Verbot, die Immobilie für die saisonale Vermietung zu bewerben, kann die größte Hürde für Eigentümer sein, die sich für diese Form der Vermietung entscheiden. Für Vermieter, die bereits einen regelmäßigen Kundenstamm für ihre Immobilie haben, stellt diese Einschränkung möglicherweise weniger Probleme dar, und die Entscheidung für diese Regelung kann in diesen Fällen sowohl für den investierenden Vermieter als auch für den Mieter attraktiv sein.
Wichtig: Die Immobilie kann nicht unter zwei Regelungen gleichzeitig fallen.
Eine Ferienwohnung kann nicht gleichzeitig für die saisonale Vermietung und als Ferienhaus angeboten werden.
Während des Zeitraums, in dem die Immobilie als „touristische Vermietung“ registriert ist, kann die Immobilie nicht als saisonale Vermietung vermietet werden.
Das bedeutet, dass die Behörden ein Verfahren zur Abmeldung der Immobilie im Fremdenverkehrsregister der Comunitat Valenciana einleiten können, wenn die Immobilie während des Zeitraums, in dem der Eigentümer sie bei der Beantragung der Vermietungslizenz als „touristisch“ registriert hat (z. B. vom 1. Mai bis 1. September), für mehr als 10 Tage mit einem Saisonvertrag an Mieter vermietet wird.
Eine Mischlösung, bei der die Immobilie einen Teil des Jahres als Touristenmietobjekt für Aufenthalte von bis zu 10 Tagen und einen anderen Teil des Jahres als Saisonmietobjekt zur Verfügung steht, scheint meiner meinung möglich zu sein. Wichtig ist dabei, dass die Vorschriften jederzeit eingehalten werden. Letzteres wird allerdings einige Anstrengungen erfordern, und die große Frage wird sein, wie man mit Anzeigen umgeht, in denen die Immobilie als Ferienvermietung angeboten wird, während man nicht für die Saisonvermietung werben darf.
Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten möchten, empfehlen wir Ihnen, sich an einen auf Vermietungen in Spanienen spezialisierten Anwalt zu wenden, um die Vorschriften einzuhalten und sicherzustellen, dass Sie einen Mietvertrag haben, der Sie als Eigentümer schützt.
Wie bereits erwähnt, sind wir und unser Team von Immobilienmaklern täglich in Kontakt mit dem Markt, wir sprechen mit vielen Menschen und haben ein ausgezeichnetes Verständnis für Angebot und Nachfrage. Wir glauben fest daran, dass es immer noch Möglichkeiten gibt, Mietobjekte rentabel zu machen. Ganz gleich, ob es sich um ein Ferienhaus mit Vermietungslizenz, ein allgemeines Mietobjekt oder eine saisonale Vermietung handelt.
Wenn Sie mehr über unsere Dienstleistungen erfahren möchten, zögern Sie nicht, sich mit unserem Team in Verbindung zu setzen - wir sind hier, um Ihnen zu helfen und Sie zu informieren!
Nos vemos pronto en Costa Blanca!
Freundliche Grüße,
Tom Bruijnzeel & das Team von nardia Immobilienagentur
Dieser informative Artikel wurde von Tom Bruijnzeel verfasst. Alle Angaben in diesem Artikel dienen nur zu Informationszwecken und stellen keine Rechtsberatung oder Empfehlung für eine Investition dar. Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten möchten, sollten Sie sich an einen auf Mietrecht in Spanien spezialisierten Anwalt wenden, bevor Sie Ihre Immobilie vermieten oder anbieten.
Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen und Ansichten beruhen auf Informationen, die auf der Website des Amtsblattes der Generalitat Valenciana, dem Gesetzesdekret 9/2024, dem Gesetz 29/1994 über städtische Mietverträge, dem Nationalen Institut für Statistik (INE) und anderen frei zugänglichen Quellen frei zugänglich sind.
Tom hat einen Master-Abschluss in niederländischem Recht von der Universität Rotterdam und einen Abschluss in Wirtschaftswissenschaften und Betriebswirtschaft. Er spricht fließend Spanisch, Französisch, Englisch und natürlich Niederländisch und verfügt über umfassende Kenntnisse in Wirtschaftsdeutsch. Im Jahr 2013 gründete er nardia real estate in Spanien. Die Website www.nardia.es richtet sich an alle, die eine Investition in eine Immobilie in Spanien in Erwägung ziehen oder bereits eine Immobilie besitzen und Fragen zur Grundsteuer in Spanien, zur korrekten Eintragung eines Hauses in das Grundbuch in Spanien oder zur fälligen Steuer beim Verkauf eines Hauses in Spanien haben.
Wenn Sie über Linkedin Kontakt aufnehmen möchten: linkedin.com/in/tombruijnzeel
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