Nieuwe Regels voor Toeristische Verhuur Costa Blanca | Comunidad Valenciana

Sinds augustus zijn er nieuwe regels van kracht in de Comunidad Valenciana voor woningen met een verhuurvergunning.

Het doel van de regels is het reguleren van het aantal woningen en gemeenten nieuwe mogelijkheden geven om excessen tegen te gaan.

De nieuwe regels hebben veel vragen opgeroepen bij onze klanten. Zowel de mensen die huizen bezitten voor vakantieverhuur als ook alle anderen die er serieus over denken om te investeren in een woning om te verhuren hebben nog vragen over de nieuwe regels.

Hieronder leggen we de veranderingen in de regelgeving voor toeristische verhuur uit en lichten we de 3 manieren toe waarop een woning verhuurd kan worden.

De drie mogelijkheden om te verhuren zijn:

1. Toeristische verhuur met een vergunning

1. Klassieke verhuur van een woning met een duur van 1 tot 8 jaar.

1. Seizoensverhuur voor een vrij overeen te komen periode.

Als makelaar zijn we dagelijks in contact met de markt, we spreken heel veel mensen en hebben een goed beeld van ´vraag en aanbod´ in onze regio. We zien nog steeds veel mogelijkheden om huurwoningen rendabel te maken. Of het nu gaat om een erkende vakantiewoning, een algemene huurwoning of seizoensverhuur.

Er zijn winstgevende opties en er is een sterke vraag naar huurwoningen.

We weten uit eerste hand dat er veel mensen zijn die voordat ze kopen, een paar weken of maanden een woning huren om te zien of het gebied hen bevalt, de levensstijl of gewoon om na te denken over de volgende stap in hun leven. Bovendien kan niet iedereen zich een tweede huis veroorloven en zijn er veel mensen die wel bereid zijn een aanzienlijke huur te betalen om elk jaar een paar maanden te kunnen genieten van andermans eigendom.

1. Toeristenverhuur met vergunning

Deze optie om een woning te verhuren is de laatste jaren het meest gekozen door eigenaars van onroerend goed. De sterke toename van het aantal woningen voor toeristische verhuur heeft in sommige steden en een aantal kustgebieden een negatief effect veroorzaakt, vaak door het gedrag van de huurders en niet eens zozeer door het feit dat de woning wordt verhuurd.

Om een woning te verhuren als toeristische accommodatie is een vergunning nodig. Deze vergunning wordt, in de Comunidad Valenciana, afgegeven door de Generalitat Valenciana en vereist een certificaat van de gemeente waar de woning zich bevindt. In dat certificaat wordt bevestigd dat de woning kan worden verhuurd als toeristische woning (het ´ certificado de compatibilidad de alquiler turístico ´). Daarnaast moet de woning voldoen aan bepaalde eisen op het gebied van hygiëne, comfort en veiligheid.

Bij het aanvragen van de verhuurvergunning geef je als eigenaar aan in welke weken of maanden van het kalenderjaar de woning beschikbaar zal zijn voor de toeristische verhuur. De woning kan ook het hele jaar beschikbaar zijn voor toeristische verhuur.

Door de wijziging van augustus in de wet hebben gemeenten meer mogelijkhgeden om het aantal toeristische woningen te beperken. Gemeenten zullen zwaardere sancties kunnen opleggen en hebben meer instrumenten ter beschikking om te handhaven.

De belangrijkste veranderingen die in de nieuwe verordening voor toeristische verhuur worden voorgesteld zijn:

·       Verlenging van de vergunning voor toeristische verhuur om de 5 jaar.

·       Verbod op sleutelkastjes aan de openbare weg en in gemeenschappelijke zones van gebouwen.

·       Beperking van het verblijf tot 10 dagen

·       Als de woning wordt verkocht, moet een nieuwe vergunning worden aangevraagd.

Huidige eigenaren met een toeristische verhuurvergunning:

·       Belangrijk: je moet voor 31 december 2024 de kadastrale referentie van je woning doorgeven aan het register.

·       De woning moet voldoen aan de minimumvereisten.

·       Eigenaren met een vergunning van vóór 8 juli 2018 hoeven hun vergunning niet elke 5 jaar te verlengen. In deze gevallen hoeft de eigenaar alleen een verklaring af te leggen, en te registreren, dat de woning voldoet aan de minimumvereisten die in het nieuwe decreet worden aangegeven met betrekking tot toegangen, installaties, minimale afmetingen en apparatuur.

Hoe groot is de markt van toeristische woningen in Spanje?

Soms wordt er gezegd dat het tekort aan beschikbare woonruimte voor woningzoekenden is veroorzaakt door de toeristische verhuur. Hoewel er gemeenten en wijken zijn waar veel toeristische huurwoningen zijn, laten de officiële gegevens op nationaal en provinciaal niveau over het algemeen een ander beeld zien.

Volgens officiële gegevens van het INE (Instituto Nacional de Estadisticas) wordt op nationaal niveau in Spanje slechts 1,33% van alle woningen verhuurd als vakantiewoning. Hier zijn enkele interessante statistieken om de berichtgeving ook vanuit een ander perspectief te kunnen bekijken: 

Nationaal: 1,33%.

Catalonië: 1,34%.

Barcelona (provincie): 0,65%.

Comunidad Valenciana: 1,81%

Alicante (provincie): 2,82%.

Andalusië: 1,76% 

Malaga (provincie): 4,12%.

Bron: Spaans bureau voor de Statistiek (INE) gegevens februari 2024

**

**

Elke 5 jaar vernieuwen

Nieuw is de eis om elke vijf jaar de registratie van het onroerend goed in het Toeristenregister van de Comunidad Valenciana te vernieuwen. Om het pand opnieuw te registreren, moet de eigenaar opnieuw het gemeentelijk certificaat over toeristische compatibiliteit aanvragen en de ook verantwoordelijke verklaring als eigenaar afgeven, waarin ook wordt bevestigd dat de vereniging van eigenaren niet de verhuur voor toeristische doeleinden heeft verboden.

Deze nieuwe vereiste betekent dat als de gemeente waar de woning zich bevindt de regelgeving wijzigt, het niet mogelijk zal zijn om de vergunning voor toeristische verhuur na 5 jaar te verlengen, noch als de vereniging van eigenaars in de tussentijd de statuten wijzigt en er een verbod op toeristische verhuur wordt aangenomen in het complex waar de woning zich verbindt.

Verbod op sleutelkastjes aan de openbare weg en gemeenschappelijke ruimten

Met de nieuwe regelgeving worden de sleutelkastjes die we in veel straten en voordeuren van gebouwen zien, verboden. Het zal niet langer mogelijk zijn om een sleutelkastje op de openbare weg of in gemeenschappelijke ruimtes van gebouwen te plaatsen.

De eigenaar die zijn woning verhuurt als toeristische verhuur is verplicht om de huurders te (laten) ontvangen bij aankomst.

Toeristische verhuur: verblijf van maximaal 10 dagen

Sinds de inwerkingtreding van de verordening kunnen toeristische huuraccommodaties niet worden verhuurd voor een verblijf van meer dan 10 dagen.

Aangezien de eigenaar van de toeristische accommodatie verplicht is om te voldoen aan het verplichte reizigersregister, zou het ook geen oplossing zijn om 2 opeenvolgende boekingen te maken met dezelfde gasten op verschillende namen. De autoriteiten kunnen eenvoudig controleren of de accommodatie voor een periode van meer dan 10 dagen aan dezelfde personen is verhuurd.

Als de woning wordt verkocht, moet er een nieuwe vergunning worden aangevraagd.

Tot nu toe was het mogelijk om een verandering van houder van een toeristenvergunning aan te vragen. Wanneer de woning bijvoorbeeld verkocht wordt, kon de nieuwe eigenaar tot nu toe de vergunning op zijn of haar naam zetten. Nu is een verandering van eigenaar niet langer toegestaan. De nieuwe eigenaar zal een nieuwe toeristenvergunning moeten aanvragen. Dit betekent dat als de woning zich in een gemeente of complex bevindt waar toeristische verhuur niet langer is toegestaan, er geen nieuwe vergunning verkregen kan worden.

Andere vereisten voor toeristische huuraccommodaties

Hoewel niet al deze vereisten nieuw zijn, is het als eigenaar belangrijk om te weten dat toeristische accommodaties een evacuatieplan van het gebouw op de voordeur of noodinstructies in meerdere talen moeten hebben. Het is verder verplicht om in gebouwen vanaf 4 verdiepingen een lift te hebben, een aparte ingang voor huurders in het geval van accommodaties op de begane grond, en verder is een 24-uurs beschikbaarheid per telefoon verplicht.

Andere verplichtingen zijn stopcontacten in alle kamers __met een indicatie van het voltage__, warm water, een uitgeruste keuken, een wasmachine, een lijst met noodnummers en nuttige telefoonnummers op een zichtbare plek, koelkast en verwarming in ten minste de woon-eetkamer, internetverbinding (behalve als er geen internetdekking is in het gebied), een EHBO-doos en gedetailleerde informatie over het dichtstbijzijnde medische centrum.

Welke opties heb ik als investeerder in een woning zonder toeristische verhuurvergunning?

Vraag je je af of het wel interessant is om te investeren in een woning aan de Costa Blanca om deze te verhuren? Absoluut. Er is een groot gebrek aan beschikbare huurwoningen in heel Spanje en er is veel vraag. Ook naar woningen voor één of meerdere maanden.

Als je je woning niet als vakantiewoning kunt of wilt verhuren, zijn er 2 opties. Algemene verhuur of seizoensverhuur.

2. ´Klassieke’ woningverhuur

Dit is de optie voor huiseigenaren die hun woning winstgevend willen maken door te verhuren met een klassieke verhuur. Met andere woorden, de woning wordt verhuurd aan mensen die permanent in de woning gaan wonen.

De duidelijkste voor- en nadelen bij dit type huurovereenkomst voor de investeerder zijn:

Nadelen:

1. Als de woning als woning wordt verhuurd, kan de huurder tot 5 jaar blijven als hij/zij dat wil. Het huurcontract wordt elk jaar verlengd, tenzij de huurder 30 dagen van tevoren aangeeft dat hij niet met nog een jaar wil verlengen. De verhuurder kan de huurder in het vierde jaar 4 maanden van tevoren laten weten dat hij het contract niet wil verlengen.

Als geen van beide partijen na 5 jaar opzegt, wordt het contract verplicht verlengd met jaarlijkse termijnen tot maximaal 3 jaar.

1. Als verhuurder kun je niet genieten van je eigendom

1. De wetten in Spanje zijn zeer beschermend voor huurders. Als de huurder stopt met het betalen van de maandelijkse huur is het niet gemakkelijk om de woning terug te krijgen. Je kunt een verzekering afsluiten tegen wanbetaling en als verhuurder ben je vrij in de keuze van je huurder. Je kan een bepaald economisch niveau eisen van de persoon aan wie je besluit de woning te verhuren.

1. Goed beheerde toeristische verhuur genereert meestal meer inkomsten dan jaarlijkse verhuur.

Voordelen:

1. De inkomsten uit verhuur van woningen worden fiscaal gunstiger behandeld dan toeristische verhuur.

1. Je hoeft geen schoonmaak en aankomsten van huurders te beheren.

1. Je weet van tevoren welke inkomsten de woning de komende jaren gaat genereren.

1. Vaak dekken de huuropbrengsten de vaste kosten, waaronder de hypotheek, en wordt er alleen voor het huis betaald zolang de waarde elk jaar stijgt.

1. Er is geen verhuurvergunning nodig.

Als je je woning wilt verhuren, raden we je aan contact op te nemen met een verhuuradvocaat om te voldoen aan de regelgeving en om ervoor te zorgen dat je een huurcontract hebt dat aan je behoeften voldoet.

3. Seizoensverhuur

De derde optie voor het verhuren van een woning is seizoensverhuur. Voor veel mensen is het bezitten van een woning in Spanje niet alleen een investering. Het is ook een grote aantrekkingskracht om te kunnen genieten van het uitstekende klimaat en de cultuur.

Voor degenen die hun woning niet voor toeristische doeleinden kunnen verhuren en niet onderworpen willen zijn aan de beperkingen van klassieke verhuur voor lange termijn, is er de optie van seizoensverhuur.

Dit is naar onze mening een aantrekkelijke optie, omdat de woning dan voor langere perioden kan worden verhuurd als de eigenaar er geen gebruik van maakt, terwijl er tegelijkertijd van de woning kan worden genoten wanneer deze niet is verhuurd.

Dit type verhuur heeft ook zijn voor- en nadelen voor de investeerder:

Nadelen:

1. Tijdens de periodes dat de woning verhuurd is, kan de eigenaar niet genieten van de woning.

1. De seizoensverhuur zal een hoger inkomen genereren dan de verhuur van het pand, hoewel het over het algemeen nog steeds lager is dan het inkomen dat kan worden verdiend met een goed beheerde toeristische verhuur.

1. Seizoensverhuur kan niet op de markt worden gebracht, gepromoot in toeristische aanbodkanalen of door enige vorm van marketing. Met andere woorden, dit huuraanbod kan niet worden geadverteerd op portals zoals AirBnB, Booking, enz.

Voordelen:

1. De duur van het contract is alleen voor de overeengekomen periode.

1. Wanneer de woning niet verhuurd is, kan de eigenaar ervan genieten.

1. Je hoeft de wekelijkse schoonmaak en de aankomst van de huurder niet te regelen.

1. Je weet van tevoren welke inkomsten de woning gaat genereren tijdens het seizoen.

1. Vaak dekken ook de inkomsten uit dit type verhuur de vaste kosten, waaronder de hypotheek, en betaalt het pand zichzelf, of bijna, terwijl ondertussen de waarde elk jaar stijgt.

1. Er is geen verhuurvergunning nodig.

Het verbod om de woning te adverteren als zijnde beschikbaar voor seizoensverhuur kan de grootste horde zijn voor eigenaars die voor dit verhuurregime willen kiezen. Voor verhuurders die al een vaste klantenkring hebben voor hun woning zal deze beperking misschien niet zoveel problemen opleveren en kiezen voor dit regime kan in deze gevallen zowel voor de investerende verhuurder als voor de huurder aantrekkelijk zijn.

Belangrijk: De woning kan niet onder twee regimes tegelijk vallen.

Een vakantiewoning kan niet tegelijkertijd beschikbaar zijn voor seizoensverhuur en als vakantiewoning.

Tijdens de periode dat de woning is aangemeld als ‘toeristische verhuur’ kan de woning niet worden verhuurd als seizoensverhuur.

Dit betekent dat als gedurende de periode dat de eigenaar de woning bij de aanvraag van de verhuurvergunning heeft aangemeld als ‘toeristisch’ (bijvoorbeeld van 1 mei tot 1 september), en het voor meer dan 10 dagen met een seizoenscontract wordt verhuurd aan huurders in deze periode, de autoriteiten een procedure kunnen starten om over te gaan tot de uitschrijving van de woning in het Toeristenregister van de Comunitat Valenciana.

Een hybride oplossing waarbij de woning een deel van het jaar als toeristische verhuur beschikbaar is voor verblijven van maximal 10 dagen en een ander deel van het jaar als seizoensverhuur lijkt mogelijk te zijn. Belangrijk is dat ten alle tijde voldaan wordt aan de regels. Dit laatste zal wel de nodige inspanningen vergen en de grote vraag zal zijn hoe er omgegaan moet worden met de advertenties voor het aanbod van de woning als vakantieverhuur terwijl er niet geadverteerd mag worden voor seizoensverhuur.

Als je je woning wilt verhuren, raden we aan contact op te nemen met een advocaat die gespecialiseerd is in verhuur in Spanje om te voldoen aan de regelgeving en ook om ervoor te zorgen dat je een huurcontract hebt dat jou als eigenaar beschermt.

Zoals hierboven genoemd, staan wij met ons team van makelaars dagelijks in contact met de markt, we spreken veel mensen en hebben een heel goed inzicht in vraag en aanbod. Wij geloven absoluut dat er nog steeds mogelijkheden zijn om huurwoningen winstgevend te maken. Of het nu gaat om een vakantiewoning met verhuurvergunning, een algemene huurwoning of seizoensverhuur.

Als je meer wilt weten over onze diensten, aarzel dan niet om contact op te nemen met ons team - we zijn er om te helpen en te informeren!

Tot binnenkort!

Vriendelijke groet, Tom Bruijnzeel & het vriendelijke team van nardia makelaars in Altea

Lees hier wat anderen zeggen over onze diensten en services!

Dit informatieve artikel is opgesteld door Tom Bruijnzeel. Alle informatie in dit artikel is alleen bedoeld ter informatie en is geen juridisch advies of aanbeveling om te investeren. Als u uw woning wilt verhuren, moet u contact opnemen met een advocaat gespecialiseerd in huurrecht in Spanje voordat u uw woning verhuurt of aanbiedt.

De informatie en standpunten in dit artikel zijn gebaseerd op informatie die vrij beschikbaar is op de website van het Staatsblad van de Generalitat Valenciana, wetsbesluit 9/2024, de Wet 29/1994 inzake Stedelijke Huurcontracten, het Nationaal Instituut voor de Statistiek (INE) en andere vrij beschikbare bronnen.

Tom heeft een Master in Nederlands recht van de Universiteit van Rotterdam en een graad in Economie en Bedrijfskunde. Hij spreekt vloeiend Spaans, Frans, Engels en natuurlijk Nederlands, met een volledige kennis van zakelijk Duits. In 2013 lanceerde hij nardia real estate in Spanje. De website www.nardia.es is voor iedereen die overweegt te investeren in een woning in Spanje of al een woning bezit en vragen heeft over onroerendgoedbelasting in Spanje, de juiste registratie van een huis in het kadaster in Spanje of de verschuldigde belasting bij de verkoop van een huis in Spanje.

Als je contact wilt opnemen via Linkedin: linkedin.com/in/tombruijnzeel

Automatisch per email op de hoogte blijven van ons aanbod? [Email alert instellen.](https://www.nardia.es/nl/sign-up-for-your-property-alert-today) nardia makelaars uw Nederlandse makelaar aan de Costa Blanca!

Hier zijn enkele van de meest populaire zoekopdrachten die op onze website dagelijks worden uitgevoerd:

Appartementen en penthouses te koop Spanje Nieuwbouw appartement te koop BenidormNieuwbouw appartement te koop Denia Villa met zwembad te koop Spanje Javea villa te koop Altea villa te koop Moraira villa te koop Benissa villa te koop