License Touristique Costa Blanca | Nouvelle Réglementation pour les Locations Touristiques dans la Communauté Valencienne | Qu'est-ce qui a changé ?
30 Sep 2024
Depuis le début du mois d’août, de nouvelles règles sont en vigueur dans la Comunidad Valenciana pour les logements dotés d’un permis de location. L’objectif de ces règles est de réguler le nombre de propriétés et de donner aux municipalités de nouvelles possibilités pour lutter contre les excès.
Les nouvelles règles ont soulevé de nombreuses questions parmi nos clients. Ceux qui possèdent des maisons pour la location de vacances, mais aussi tous les autres qui envisagent sérieusement d’investir dans un bien à louer, se posent encore des questions sur les nouvelles règles.
Ci-dessous, nous expliquons les changements dans les réglementations pour la location touristique et les 3 possibilités qui s’offrent aux propriétaires et aux investisseurs qui souhaitent louer leur propriété.
Les 3 locations possibles sont les suivantes:
location touristique avec une licence
location classique d’une propriété pour une durée de 1 à 8 ans.
location saisonnière pour une période librement convenue.
En tant qu’agents immobiliers, nous sommes quotidiennement en contact avec le marché, nous parlons avec de nombreuses personnes et nous avons une bonne connaissance de l’offre et de la demande. Nous voyons encore de possibilités pour rendre les locations rentables. Qu’il s’agisse d’une maison de vacances avec licence touristique, d’une location générale ou d’une location saisonnière.
Il existe des possibilités rentables et une forte demande de locations.
Nous savons de première main qu’il y a beaucoup de personnes qui, avant d’acheter, louent une propriétée pendant quelques mois pour voir si la région et le style de vie leur plaisent, ou simplement pour réfléchir à la prochaine étape de leur vie. De plus, tout le monde ne peut pas se permettre d’avoir une résidence secondaire, et il y a beaucoup de gens qui sont prêts à payer un loyer considérable pour profiter de la propriété d’ autre personne pendant quelques mois par an.
1. location touristique avec une licence
Cette forme de location est celle qui a été le plus souvent choisie par les propriétaires de biens immobiliers au cours des dernières années. La forte augmentation du nombre de propriétés louées à des fins touristiques a entraîné des effets négatifs dans certaines villes et zones côtières, souvent dus au comportement des locataires plutôt qu’au fait que la propriété est louée.
Pour louer un bien immobilier en tant que logement touristique, il faut obtenir un permis. Dans la Comunidad Valenciana, cette autorisation est délivrée par la Generalitat Valenciana et nécessite un certificat de la mairie de la commune où se trouve le bien immobilier. Ce certificat (certificado de compatibilidad de alquiler turístico) confirme que la propriété peut être louée comme logement touristique. De plus, la propriété doit répondre à certaines exigences en matière d’hygiène, de confort et de sécurité.
Lors de la demande de licence de location touristique, le propriétaire indique les semaines ou les mois de l’année civile pendant lesquels le bien immobilier est disponible pour la location touristique.
La modification du règlement donne aux municipalités plus d’autonomie pour limiter le nombre de logements touristiques. Les municipalités seront en mesure d’imposer des sanctions plus sévères et disposeront de plus d’outils pour les faire respecter.
Les principaux changements proposés dans le nouveau règlement sur la location touristique sont les suivants:
Renouvellement de la licence de location touristique tous les 5 ans.
Interdiction des boîtes à clés sur la voie publique et dans les parties communes des immeubles.
Limitation du séjour à 10 jours.
Si la propriété est vendue, une nouvelle licence doit être demandée.
Propriétaires actuels avec une licence pour la location touristique:
Important: vous devez communiquer le numéro de cadastre de la propriété avant le 31 décembre 2024.
La propriété doit répondre aux exigences minimales.
Les propriétaires dont la licence a été délivrée avant le 8 juillet 2018 n’ont pas besoin de renouveler leur licence tous les 5 ans. Dans ces cas, le propriétaire doit simplement faire une déclaration et l´enregistrer que le bien immobilier répond aux exigences minimales fixées par le nouveau décret en ce qui concerne les entrées, les installations, les dimensions minimales et les équipements.
Quelle est le volume du marché de l’immobilier touristique en Espagne ?
Certains personnes estiment que le tourisme a entraîné une pénurie de logements pour les personnes qui souhaitent vivre de manière permanente. Bien qu’il y ait des municipalités et des quartiers où il y a beaucoup de logements touristiques à louer, les données officielles au niveau national et provincial montrent en général une autre image.
Selon les données officielles de l’INE (Instituto Nacional de Estadisticas), au niveau national en Espagne, seulement 1,33% de toutes les propriétés sont louées comme maisons de vacances. Voici quelques statistiques intéressantes.
Au niveau national : 1,33%.
Catalogne : 1,34%.
Barcelone (province) : 0,65%.
Communauté valencienne : 1,81%.
Alicante (province) : 2,82%.
Andalousie : 1,76%.
Málaga (province) : 4,12%.
(Source : L’office national des statistiques d’Espagne données INE février 2024)
Renouveler tous les cinq ans
Ce qui est nouveau, c’est l’obligation de renouveler tous les cinq ans l’inscription de la propriété au registre du tourisme de la Comunidad Valenciana. Pour renouveler l’inscription, le propriétaire doit demander à nouveau le certificat de compatibilité touristique de la municipalité et faire la déclaration également responsable en tant que propriétaire, qui confirme également que la communauté des propriétaires n’a pas interdit la location à des fins touristiques.
Cette nouvelle exigence signifie que l’autorisation de location touristique ne peut pas être renouvelée au bout de cinq ans si la municipalité dans laquelle se trouve le bien immobilier modifie la réglementation ou si, entre-temps, la communauté des propriétaires modifie les statuts et qu’une interdiction de location touristique est émise dans le complexe auquel le bien immobilier est rattaché.
Interdiction des boîtes à clés sur les voies publiques et les espaces communs
Avec les nouvelles règles, les boîtes à clés que l’on peut voir dans de nombreuses rues et sur les portes d’entrée seront interdites. Il ne sera plus possible d’installer une boîte à clés sur la voie publique ou dans les zones communes des immeubles.
Le propriétaire qui loue son logement en tant que logement touristique est tenu d’accueillir (ou de faire accueillir) les locataires à leur arrivée.
Location touristique : séjour de 10 jours maximum
Depuis l’entrée en vigueur du règlement, les logements de vacances ne peuvent pas être loués plus de 10 jours.
Comme le propriétaire de l’établissement d’hébergement est tenu de tenir le registre obligatoire des voyageurs, ce ne serait pas non plus une solution d’effectuer deux réservations successives avec les mêmes hôtes sous des noms différents. Les autorités peuvent facilement vérifier si le logement a été loué aux mêmes personnes pour une période de plus de 10 jours.
Si la propriété est vendue, il faut demander une nouvelle autorisation.
Jusqu’à présent, il était possible de demander un changement de titulaire d’un permis touristique. Par exemple, si la propriété est vendue, le nouveau propriétaire pouvait faire établir le permis à son nom. Désormais, il n’est plus possible de changer de propriétaire. Le nouveau propriétaire doit demander un nouveau permis touristique. Cela signifie qu’un nouveau permis ne peut pas être délivré si la propriété se trouve dans une municipalité ou un complexe où la location touristique n’est plus autorisée.
Autres exigences pour les locations touristiques
Même si toutes ces exigences ne sont pas nouvelles, il est important pour les propriétaires de savoir que les logements touristiques doivent avoir un plan d’évacuation à la porte d’entrée ou des instructions d’urgence en plusieurs langues. En outre, un ascenseur est obligatoire dans les bâtiments de 4 étages ou plus, une entrée séparée pour les locataires dans les logements situés au rez-de-chaussée et une disponibilité téléphonique 24 heures sur 24 est obligatoire.
Les autres obligations incluent des prises électriques dans toutes les chambres avec un indicateur de tension, de l’eau chaude, une cuisine équipée, une machine à laver, une liste de numéros d’urgence et de numéros de téléphone utiles bien en vue, un réfrigérateur et un chauffage au moins dans le salon-salle à manger, une connexion Internet (à moins qu’il n’y ait pas de connexion Internet dans la région), une trousse de premiers secours et des informations détaillées sur le centre médical le plus proche.
Et maintenant ?
Quelles sont les possibilités qui s’offrent à moi en tant qu’investisseur dans une propriété sans licence de location touristique ?
Tu te demandes s’il est encore intéressant d’investir dans une propriété sur la Costa Blanca pour la louer ? Tout à fait. Il y a un grand manque de propriétés disponibles à la location dans toute l’Espagne et il y a une grande demande, même pour des propriétés pour un ou plusieurs mois.
Si tu ne peux ou ne veux pas louer ta propriété comme maison de vacances, tu as 2 possibilités. Location générale ou location saisonnière.
2. location classique de la maison
C’est l’option pour les propriétaires qui souhaitent rentabiliser leur propriété avec une location classique. Cela signifie que la propriété est louée à des personnes qui y vivront en permanence.
Les avantages et les inconvénients les plus évidents de ce type de location pour l’investisseur sont les suivants :
Inconvénients :
si la propriété est louée comme un appartement, le locataire peut rester jusqu’à 5 ans s’il le souhaite. Le contrat de location est renouvelé chaque année, sauf si le locataire annonce avec un préavis de 30 jours qu’il ne souhaite pas renouveler pour une année supplémentaire. La quatrième année, le propriétaire peut informer le locataire qu’il ne souhaite pas prolonger le contrat en lui donnant un préavis de 4 mois.
Si aucune des deux parties ne résilie au bout de 5 ans, le contrat se renouvelle obligatoirement par tranches annuelles jusqu’à un maximum de 3 ans.
en tant que propriétaire, tu ne peux pas profiter de ta propriété.
les lois en Espagne sont très favorables aux locataires. Si le locataire ne paie plus le loyer mensuel, il n’est pas facile de récupérer la propriété. Tu peux souscrire une assurance contre les défauts de paiement, et en tant que propriétaire, tu peux choisir librement ton locataire et exiger un certain niveau économique de la personne à qui tu loues ta propriété.
les locations touristiques bien gérées génèrent généralement plus de revenus que les locations annuelles.
Avantages:
les revenus générés par la location de biens immobiliers sont traités plus favorablement sur le plan fiscal que ceux générés par la location touristique.
tu n’as pas à t’occuper du nettoyage et de l’arrivée des locataires.
tu sais à l’avance quels revenus la propriété générera dans les années à venir.
souvent, les revenus de location couvrent les coûts fixes, y compris l’hypothèque, de la propriétée et sa valeur augmentera chaque année.
aucune licence de location n’est nécessaire.
Si tu souhaites louer ta propriété, nous te recommandons de contacter un avocat spécialisé dans le droit de la location en Espagne afin de respecter les réglementations et de t’assurer que ton contrat de location correspond à tes besoins.
3. location saisonnière
La troisième possibilité de louer une propriété est la location saisonnière. Pour beaucoup de gens, posséder une propriété en Espagne n’est pas seulement un investissement. C’est aussi une grande attraction pour profiter de l’excellent climat et de la culture.
Pour ceux qui ne peuvent pas louer leur propriété à des fins touristiques et qui ne veulent pas se soumettre aux restrictions de la location classique à long terme, il existe la possibilité de la location saisonnière.
À notre avis, il s’agit d’une option attrayante, car elle permet de louer la propriété pendant de longues périodes lorsque le propriétaire ne l’utilise pas, tout en profitant de la propriété lorsqu’elle n’est pas louée.
Ce type de location a également ses avantages et ses inconvénients pour l’investisseur :
Inconvénients :
les locations saisonnières ne peuvent pas être commercialisées, promues dans les canaux d’offres touristiques ou par une quelconque forme de marketing. En d’autres termes, cette offre de location ne peut pas être promue sur des portails comme AirBnB, Booking, etc.
pendant les périodes où la propriété est louée, le propriétaire ne peut pas utiliser la propriété.
la location saisonnière génère un revenu plus élevé que la location de la propriété, bien qu’il soit généralement toujours inférieur au revenu qui peut être généré par une location touristique bien gérée.
Avantages :
la durée du contrat n’est valable que pour la période convenue.
si la propriété n’est pas louée, le propriétaire peut en profiter.
tu n’as pas à t’occuper du nettoyage hebdomadaire et de l’arrivée du locataire.
tu connais à l’avance les revenus que la propriété générera pendant la saison.
souvent, les revenus de ce type de location aussi couvrent la plupart des frais fixes, y compris l’hypothèque, et la propriété se paie elle-même ou presque, et en même temps sa valeur augmente chaque année.
aucune licence de location n’est nécessaire.
L’interdiction de faire de la publicité de la propriété pour la location saisonnière peut être le plus grand obstacle pour les propriétaires qui optent pour cette forme de location. Pour les propriétaires qui ont déjà une clientèle régulière pour leur propriété, cette restriction peut poser moins de problèmes, et dans ces cas, opter pour ce régime peut être attrayant pour le propriétaire qui investit et pour le locataire.
Important : le bien immobilier ne peut pas être soumis à deux régimes en même temps.
Un logement de vacances ne peut pas être proposé à la fois pour une location saisonnière et comme maison de vacances.
Pendant la période où le bien immobilier est enregistré en tant que « location touristique », le bien immobilier ne peut pas être loué en tant que location saisonnière.
Cela signifie que les autorités peuvent lancer une procédure de radiation de la propriété dans le registre du tourisme de la Comunitat Valenciana si la propriété est louée à des locataires pendant plus de 10 jours avec un contrat saisonnier pendant la période où le propriétaire l’a enregistrée comme « touristique » lors de la demande de licence de location (par exemple, du 1er mai au 1er septembre).
Une solution mixte, où la propriété est disponible une partie de l’année en tant que location touristique pour des séjours allant jusqu’à 10 jours et une autre partie de l’année en tant que location saisonnière, semble à mon avis possible. L’important est que les règles soient respectées à tout moment. Ce dernier point demandera toutefois quelques efforts, et la grande question sera de savoir comment gérer les annonces qui proposent la propriété en tant que location de vacances, alors que tu n’as pas le droit de faire de la publicité pour la location saisonnière.
Si tu souhaites louer ta propriété, nous te recommandons de contacter un avocat spécialisé dans les locations en Espagne pour te conformer aux règles et t’assurer d’avoir un contrat de location qui te protège en tant que propriétaire.
Comme nous l’avons déjà mentionné, nous et notre équipe d’agents immobiliers sommes quotidiennement en contact avec le marché, nous parlons avec de nombreuses personnes et nous avons une excellente compréhension de l’offre et de la demande. Nous croyons fermement qu’il existe toujours des possibilités de rendre les biens à louer rentables. Qu’il s’agisse d’une propriétée avec licence de location, d’une location générale ou d’une location saisonnière.
Si vous voulez en savoir plus sur nos services, n’hésite pas à contacter notre équipe - nous sommes là pour l´aider et l´informer.
Nos vemos pronto en Costa Blanca !
Cordialement,
Tom Bruijnzeel et l´équipe professionnelle de nardia agence immobilière francophone sur la Costa Blanca
Cet article informatif a été rédigé par Tom Bruijnzeel. Toutes les informations contenues dans cet article sont fournies à titre informativ uniquement et ne constituent pas un conseil juridique ou une recommandation d’investissement. Si vous souhaitez louer votre propriété, vous devez consulter un avocat spécialisé dans le droit de la location en Espagne avant de louer ou d’offrir votre propriété.
Les informations et opinions contenues dans cet article sont basées sur des informations librement accessibles sur le site du Journal Officiel de la Generalitat Valenciana, le décret-loi 9/2024, la loi 29/1994 sur les contrats de location urbains, l’Institut National de Statistiques (INE) et d’autres sources librement accessibles.
Tom est titulaire d’un master en droit néerlandais de l’université de Rotterdam et d’un diplôme en économie et gestion d’entreprise. Il parle couramment l’espagnol, le français, l’anglais et bien sûr le néerlandais et possède une connaissance approfondie de l’allemand commercial. En 2013, il a fondé nardia real estate en Espagne. Le site www.nardia.es s’adresse à tous ceux qui envisagent d’investir dans un bien immobilier en Espagne ou qui possèdent déjà un bien immobilier et qui ont des questions sur la taxe foncière en Espagne, sur l’enregistrement correct d’une maison dans le registre foncier en Espagne ou sur la taxe due lors de la vente d’une maison en Espagne.
Si tu souhaites prendre contact via Linkedin : linkedin.com/in/tombruijnzeel
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