Nye regler for utleie av ferieleiligheter i Costa Blanca | Comunidad Valenciana

I august 2024 har det blitt vedtatt ny lovgivning for turistutleie i Comunidad Valenciana, regionen der Costa Blanca ligger.

De nye reglene som trådte i kraft i august for godkjenning/ lisensiering av ferieutleieboliger, har skapt mange spørsmål fra våre kunder som eier ferieutleieboliger, og også fra andre som seriøst vurderer å investere. De nye reglene endrer flere ting.

Nedenfor forklarer vi endringene i regelverket for turismeutleie, samt de 3 alternativene som står til disposisjon for eiere og investorer som ønsker å leie ut boligen sin.

Som boligeier kan du velge mellom 3 typer leieavtale:

1. Turistutleie med lisens

1. Klassisk utleie av eiendom med varighet fra 1 til 8 år.

1. Sesongutleie for en fritt avtalt periode.

Som eiendomsmeglere er vi hver dag i tett kontakt med markedet, snakker med mange mennesker og har god innsikt i tilbud og etterspørsel. Vi ser fortsatt mange muligheter til å gjøre utleieeiendommer lønnsomme. Enten det er et lisensiert feriehus, en generell utleieeiendom eller sesongutleie.

Det finnes definitivt lønnsomme alternativer, og vi ser en sterk etterspørsel etter utleieeiendommer.

Vi vet av egen erfaring at det finnes mange personer som, før de kjøper et hus, leier et hus i Spania i noen måneder for å se om de liker området, livsstilen eller bare for å vurdere neste steg i livet. Dessuten kan ikke alle ha råd til et andre hjem, og det finnes mange som er villige til å betale en betydelig husleie for å kunne nyte andres eiendom i noen måneder hvert år.

1. Turistutleie med lisens

Dette alternativet for å leie ut en bolig har vært det mest valgte av boligeiere de siste årene. Den kraftige økningen i antall boliger som tilbys til turistutleie har fått en negativ effekt i enkelte byer og kystområder, ofte på grunn av leietakernes adferd, snarere enn fordi boligen leies ut.

For å leie ut en bolig som turistovernatting kreves det en lisens. Denne lisensen utstedes i Comunidad Valenciana av Generalitat Valenciana og krever et sertifikat fra kommunen der boligen ligger. Sertifikatet bekrefter at boligen kan leies ut som turistutleie (det ´ certificado de compatibilidad de alquiler turístico ´). I tillegg må boligen oppfylle visse krav til hygiene, komfort og sikkerhet.

Når eieren søker om lisens for turistutleie, oppgir eieren ukene eller månedene i kalenderåret hvor boligen vil være tilgjengelig for turistutleie.

Endringen i forordningen gir kommunene mer autonomi til å begrense antall turistovernattinger. Kommunene vil kunne ilegge strengere straffer og ha flere verktøy til rådighet for å håndheve reglene.

De viktigste endringene som foreslås i den nye forordningen for turistutleie er:

· Fornyelse av lisens for turistutleie hvert 5. år.

· Forbud mot nøkkelbokser på offentlige veier og i fellesområder i bygg.

· Begrensning av opphold til 10 dager

· Hvis boligen selges, må det søkes om ny lisens.

Gjeldende eiere med lisens for turistutleie:

· Viktig: Du må levere eiendommens matrikkel-/kadastralreferanse til registeret innen 31. desember 2024.

· Eiendommen må oppfylle minimumskravene.

· Eiere som har fått lisens utstedt før 8. juli 2018 trenger ikke å fornye lisensen sin hvert 5. år. I disse tilfellene må eieren kun levere en erklæring og registrere at boligen oppfyller minimumskravene som er angitt i den nye forordningen når det gjelder innganger, installasjoner, minimumsdimensjoner og utstyr.

Hvor stor er markedet for turistutleie i Spania?

Noen sier at turistleiligheter har ført til mangel på boliger for personer som trenger en bolig for å bo fast. Selv om det finnes kommuner og nabolag der det er mange boliger som leies ut til turister, viser offisielle tall på nasjonalt og provinsnivå generelt et annet bilde.

Ifølge offisielle data fra INE (Instituto Nacional de Estadisticas) er det på nasjonalt nivå i Spania kun 1,33 % av alle boliger som leies ut som ferieboliger. Her er noen interessante statistikker.

På landsbasis: 1,33 %.

Catalonia: 1,34 %.

Barcelona (provins): 0,65 %.

Valenciansk fellesskap: 1,81 %.

Alicante (provins): 2,82 %.

Andalusia: 1,76 %.

Malaga (provins): 4,12 %.

(Kilde: INE-data februar 2024)

Forny hvert femte år

Nytt er kravet om å fornye registreringen av eiendommen i turistregisteret i Comunidad Valenciana hvert femte år. For å registrere på nytt må eieren søke på nytt om det kommunale sertifikatet for turistkompatibilitet og i tillegg utstede den ansvarlige eiererklæringen, som også bekrefter at boligsameiet der boligen ligger ikke har forbudt utleie til turistformål i vedtektene sine.

Dette nye kravet betyr at hvis kommunen der eiendommen ligger endrer regelverket, vil det ikke være mulig å fornye lisensen for turistutleie etter fem år. Det samme gjelder hvis boligsameiet endrer vedtektene i mellomtiden og vedtar et forbud mot turistutleie i komplekset der eiendommen ligger.

Forbud mot nøkkelbokser på offentlige veier og fellesområder

Med de nye reglene er nøkkelboksene vi ser i mange gater og på inngangsdørene til bygg forbudt. Det vil ikke lenger være mulig å plassere en nøkkelboks på offentlige veier eller i fellesområder i bygg.

Eieren som leier ut boligen sin som turistutleie er forpliktet til å ta imot leietakerne ved ankomst (eller sørge for at noen andre gjør dette).

Turistutleie: opphold på opptil 10 dager

Siden forordningen trådte i kraft, kan ikke turistutleie utleies for opphold på mer enn 10 dager.

Siden eieren av turistovernattingsstedet er forpliktet til å følge det obligatoriske registeret for reisende, vil det heller ikke være en løsning å gjøre 2 påfølgende bookinger med de samme gjestene i forskjellige navn. Myndighetene kan enkelt kontrollere om overnattingsstedet er leid ut til de samme personene i en periode på mer enn 10 dager.

Når en eiendom selges, må en ny lisens søkes om av den nye eieren.

Inntil nå var det mulig å søke om endring av innehaver av en lisens for turistutleie. For eksempel, når boligen ble solgt, kunne den nye eieren til nå enkelt endre lisensen. Nå er det ikke lenger tillatt med en eierskifte/endring av eier. Den nye eieren må søke om en ny turisttillatelse. Dette betyr at hvis boligen ligger i en kommune eller et sameie der turistutleie ikke lenger er tillatt, kan man ikke få en ny lisens.

Andre krav til boliger for turistutleie

Selv om ikke alle disse kravene er nye, er det viktig for eiere å vite at turistovernattingsstedet må ha en evakueringsplan for bygget på inngangsdøren eller nødinstruksjoner på flere språk. Det er i tillegg obligatorisk å ha heis i bygg fra 4 etasjer og oppover, en egen inngang for leietakere i tilfeller med boliger i første etasje, og videre er tilgjengelighet på telefon i 24 timer obligatorisk.

Andre forpliktelser inkluderer stikkontakter i alle rom __med spenningsindikator__, varmtvann, et utstyrt kjøkken, vaskemaskin, en liste over nød- og nyttige telefonnumre på et synlig sted, kjøleskap og oppvarming i minst stue/spiseområde, internettforbindelse (med mindre det ikke finnes dekning for internett i området), førstehjelpsutstyr og detaljert informasjon om nærmeste helsesenter.

Og nå?

Hvilke alternativer har jeg som investor i en eiendom uten lisens for turistutleie?

Lurer du på om det er attraktivt å investere i en eiendom på Costa Blanca for å leie den ut? Absolutt. Det er stor mangel på tilgjengelige utleieboliger i hele Spania, og Costa Blanca er et svært ettertraktet område. Det er mye etterspørsel, også etter eiendommer som bare skal leies ut i noen få måneder.

Hvis du ikke kan eller ikke ønsker å leie ut boligen din som feriebolig, finnes det 2 alternativer: generell utleie eller sesongutleie.

2. ‘Klassisk’ boligutleie

Dette er alternativet for huseiere som ønsker å gjøre eiendommen sin lønnsom ved å leie den ut med en klassisk utleie. Med andre ord: eiendommen leies ut til personer som skal bo i eiendommen fast.

De tydeligste fordelene og ulempene med denne typen leieavtale for investoren er:

Ulemper med klassisk utleie:

1. Hvis eiendommen leies ut som bolig, kan leietaker bo der i opptil 5 år hvis de ønsker. Leieavtalen forlenges hvert år med mindre leietaker gir 30 dagers varsel om at de ikke ønsker å fornye for et nytt år. I fjerde året kan utleier gi leietaker 4 måneders varsel om at kontrakten ikke skal fornyes.

Hvis ingen av partene gir varsel etter 5 år, forlenges kontrakten obligatorisk med årlige terminer inntil maksimalt ytterligere 3 år.

1. Som utleier kan du ikke nyte eiendommen din

1. Lovene i Spania er svært beskyttende for leietakere. Hvis leietaker slutter å betale månedlig husleie, er det ikke lett å få eiendommen tilbake i egen besittelse. Du kan tegne forsikring mot manglende betaling, og som utleier står du fritt til å velge leietaker og kan kreve et visst økonomisk nivå fra personen du bestemmer deg for å leie ut eiendommen til.

1. Godt forvaltede turistutleier genererer vanligvis mer inntekt enn årlige utleier.

Fordeler med klassisk utleie:

1. Inntekt fra utleie på lang sikt via klassisk utleie behandles mer gunstig skattemessig enn turistutleie.

1. Du slipper å håndtere rengjøring og ankomster fra leietakere.

1. Du vet på forhånd hvilken inntekt eiendommen vil generere de kommende årene.

1. Ofte dekker leieinntektene faste kostnader, inkludert boliglånet, og mens leieinntektene betaler for eiendommen, øker verdien av boligen hvert år.

1. Det er ikke nødvendig med utleielisens.

Hvis du ønsker å leie ut eiendommen din, må du kontakte en advokat i Spania som spesialiserer seg på spansk utleie for å overholde regelverket og sikre at du har en leiekontrakt som beskytter deg som eier.

3. Sesongutleie

Det tredje alternativet for å leie ut en eiendom er sesongutleie. For mange er det å eie en eiendom i Spania ikke bare en investering. Det er også en stor glede å kunne nyte det utmerkede klimaet og kulturen.

For de som ikke kan leie ut eiendommen sin til turistformål og ikke ønsker å være underlagt begrensningene ved klassisk langtidsutleie, finnes alternativet sesongutleie.

Etter vår mening er dette et attraktivt alternativ, fordi det gjør det mulig å leie ut eiendommen i lengre perioder når eieren ikke bruker den, samtidig som man nyter eiendommen når den ikke er utleid.

Denne typen utleie har også sine fordeler og ulemper for investoren:

Ulemper med sesongutleie:

1. Sesongutleie kan ikke markedsføres eller promoteres i turistens distribusjonskanaler, eller via noen form for markedsføring. Med andre ord kan dette utleietilbudet ikke annonseres på portaler som AirBnB, Booking, eller hvor som helst ellers. .

1. I periodene eiendommen er utleid, kan eieren ikke nyte eiendommen.

1. Sesongutleie vil generere høyere inntekt enn å leie ut eiendommen på lang sikt med en klassisk leieavtale, selv om den som regel fortsatt er lavere enn inntekten man kan få fra en godt forvaltet turistutleie.

Fordeler med sesongutleie:

1. Varigheten på kontrakten gjelder kun den avtalte perioden.

1. Når eiendommen ikke er utleid, kan eieren nyte den.

1. Du slipper å ordne ukentlig rengjøring og leietakerens ankomst.

1. Du vet på forhånd hvilken inntekt eiendommen vil generere i løpet av sesongen.

1. Ofte dekker inntekten fra denne typen utleie også faste kostnader, inkludert boliglånet, og eiendommen betaler seg selv eller nesten av seg selv fordi verdien øker hvert år.

1. Det er ikke nødvendig med utleielisens.

Forbudet mot å annonsere eiendommen som tilgjengelig for sesongutleie kan være den største hindringen for eiere som ønsker å velge dette utleieregimet. For utleiere som allerede har en fast kundekrets for eiendommen sin, vil denne restriksjonen kanskje ikke skape like mange problemer, og det kan være attraktivt å velge dette regimet i slike tilfeller for både utleier som investerer og leietaker.

Viktig: En eiendom kan ikke være underlagt to regimer samtidig.

Et feriehus kan ikke være tilgjengelig for sesongutleie og samtidig for ferieutleie.

I perioden hvor eiendommen er registrert som en ‘turistutleie’, kan den ikke leies ut som sesongutleie.

Dette betyr at dersom eiendommen i perioden hvor eieren registrerte den som ‘turist’ ved søknad om utleielisens (f.eks. fra 1. mai til 1. september), leies ut for mer enn 10 dager med en sesongkontrakt til leietakere i denne perioden, kan myndighetene starte en prosedyre for å gjennomføre deregistrering av eiendommen i turistregisteret til Comunitat Valenciana.

En hybrid løsning der eiendommen er tilgjengelig deler av året som turistutleie for opphold på opptil 10 dager og en annen del av året som sesongutleie, synes mulig. Det viktige er at reglene overholdes til enhver tid. Den sistnevnte vil likevel kreve en del seriøs innsats, og det store spørsmålet vil være hvordan man skal håndtere annonser for å tilby eiendommen som ferieutleie uten å være tillatt å annonsere for sesongutleie.

Hvis du ønsker å leie ut eiendommen din, må du kontakte en advokat i Spania som spesialiserer seg på spansk utleie for å overholde regelverket og sikre at du har en leiekontrakt som beskytter deg som eier.

Som nevnt tidligere er vårt team av eiendomsmeglere i tett kontakt med markedet på daglig basis; vi snakker med mange mennesker og har svært god innsikt i tilbud og etterspørsel. Vi mener definitivt at det finnes muligheter til å gjøre utleieeiendommer lønnsomme. Enten det er et lisensiert feriehus, en generell utleieeiendom eller sesongutleie.

Hvis du ønsker å vite mer om våre tjenester, nøl ikke med å kontakte teamet vårt - vi er her for å hjelpe deg!

Vi ser frem til å høre fra deg!

Denne informasjonsartikkelen er utarbeidet av Tom Bruijnzeel. All informasjon i denne artikkelen er kun ment som informasjon og er ikke juridisk rådgivning eller en anbefaling om å investere. Hvis du ønsker å leie ut eiendommen din, bør du kontakte en advokat før du leier ut eller tilbyr eiendommen din.

Informasjonen og synspunktene som uttrykkes i denne artikkelen er basert på informasjon som er fritt tilgjengelig på nettsiden til Official Gazette of the Generalitat Valenciana, lovvedtak 9/2024, lov 29/1994 om urbane leieforhold, Statistisk sentralbyrå (INE) og andre fritt tilgjengelige kilder.

Tom har en mastergrad i nederlandsk rett fra universitetet i Rotterdam og en grad i økonomi og administrasjon. Han snakker flytende spansk, fransk, engelsk og selvfølgelig nederlandsk, med full kunnskap om forretningsmessig tysk. I 2013 lanserte han nardia real estate i Spania. Nettsiden www.nardia.es er for alle som vurderer å investere i en eiendom i Spania eller som allerede eier en eiendom og har spørsmål om eiendomsskatt i Spania, korrekt registrering av et hus i tinglysingen/landregistreringen i Spania eller skatten som skal betales ved salg av et hus i Spania.

Hvis du ønsker å ta kontakt via LinkedIn: linkedin.com/in/tombruijnzeel

Vil du bli automatisk informert om våre boliger til salgs? Opprett varsling på e-post.

Les her hva andre sier om våre tjenester og tjenester!

På nettsiden vår finner du boliger til salgs i Spania:

Villa med privat basseng Spania for salg Penthouse med stor terrasse til salgs  Nybygget villa for salg Costa Blanca North villa til salgs Costa Blanca South villa til salgs Eiendom ved sjøen til salgs Spania