Nowe zasady dotyczące wynajmu krótkoterminowego w Costa Blanca | Comunidad Valenciana
30 Sep 2024
W sierpniu 2024 r. przyjęto nowe przepisy dotyczące wynajmu turystycznego w Comunidad Valenciana, czyli regionie, w którym znajduje się Costa Blanca.
Nowe zasady, które weszły w życie w sierpniu w zakresie licencjonowania obiektów wynajmu wakacyjnego, wzbudziły wiele pytań zarówno wśród naszych klientów, którzy są właścicielami obiektów wynajmowanych turystom, jak i osób poważnie rozważających inwestycję. Nowe regulacje zmieniają kilka rzeczy.
Poniżej wyjaśniamy zmiany w przepisach dotyczących wynajmu turystycznego oraz przedstawiamy 3 dostępne opcje dla właścicieli i inwestorów, którzy chcą wynajmować swoją nieruchomość.
Jako właściciel nieruchomości możesz wybrać 3 typy umowy wynajmu:
Wynajem turystyczny z licencją
Klasyczny wynajem nieruchomości na czas 1 do 8 lat.
Wynajem sezonowy na okres uzgodniony swobodnie.
Jako agencja nieruchomości działamy każdego dnia w kontakcie z rynkiem, rozmawiamy z wieloma osobami i mamy wgląd w relację popytu i podaży. Wciąż widzimy wiele możliwości, aby nieruchomości na wynajem były opłacalne. Niezależnie od tego, czy jest to licencjonowany dom wakacyjny, ogólny wynajem długoterminowy czy wynajem sezonowy.
Zdecydowanie istnieją opłacalne warianty i widzimy silny popyt na nieruchomości pod wynajem.
Widzimy to z pierwszej ręki: wiele osób, zanim kupi dom, wynajmuje dom w Hiszpanii na kilka miesięcy, aby sprawdzić, czy podoba im się okolica, styl życia lub po prostu zastanowić się nad kolejnym krokiem w ich życiu. Co więcej, nie każdy może pozwolić sobie na drugi dom, a są ludzie gotowi płacić znaczący czynsz, aby przez kilka miesięcy w roku korzystać z cudzej nieruchomości.
1. Wynajem turystyczny z licencją
Ta opcja wynajmowania nieruchomości była w ostatnich latach najczęściej wybierana przez właścicieli. Szybki wzrost liczby obiektów wynajmowanych turystom spowodował negatywny efekt w niektórych miastach i na obszarach nadmorskich — często nie przez sam fakt wynajmu, lecz przez zachowanie najemców.
Aby wynajmować nieruchomość jako zakwaterowanie turystyczne, konieczna jest licencja. Licencję tę — w Comunidad Valenciana — wydaje Generalitat Valenciana, a wymaga ona zaświadczenia z urzędu gminy, w którym znajduje się nieruchomość. Zaświadczenie potwierdza, że nieruchomość może być wynajmowana jako wynajem turystyczny ( certificado de compatibilidad de alquiler turístico ). Dodatkowo obiekt musi spełniać określone wymogi dotyczące higieny, komfortu i bezpieczeństwa.
Składając wniosek o licencję wynajmu turystyczznego, właściciel wskazuje tygodnie lub miesiące w kalendarzu, w których nieruchomość będzie dostępna na wynajem turystyczny.
Zmiana w regulaminie daje gminom więcej swobody w ograniczaniu liczby obiektów turystycznych. Gminy będą mogły nakładać surowsze kary i mieć więcej narzędzi do egzekwowania przepisów.
Najważniejsze zmiany proponowane w nowym rozporządzeniu dotyczącym wynajmu turystycznego to:
· Odnowienie licencji wynajmu turystycznego co 5 lat.
· Zakaz skrzynek na klucze na publicznych drogach i w częściach wspólnych budynków.
· Ograniczenie pobytu do 10 dni
· Jeśli nieruchomość zostanie sprzedana, konieczne jest złożenie wniosku o nową licencję.
Obecni właściciele posiadający licencję wynajmu turystycznego:
· Ważne: musisz przekazać do rejestru referencję katastralną swojej nieruchomości do 31 grudnia 2024 r.
· Nieruchomość musi spełniać minimalne wymagania.
· Właściciele z licencją wydaną przed 8 lipca 2018 r. nie muszą odnawiać licencji co 5 lat. W tych przypadkach właściciel musi jedynie złożyć oświadczenie oraz zarejestrować, że nieruchomość spełnia minimalne wymagania określone w nowym dekrecie — dotyczące wejść, instalacji, minimalnych wymiarów i wyposażenia.
Jak duży jest rynek wynajmu turystycznego w Hiszpanii?
Niektórzy twierdzą, że apartamenty turystyczne spowodowały niedobór w podaży mieszkań dla osób, które potrzebują nieruchomości do stałego zamieszkania. Chociaż istnieją gminy i dzielnice, w których jest dużo obiektów wynajmu turystycznego, oficjalne dane na poziomie krajowym i wojewódzkim zazwyczaj pokazują inny obraz.
Według oficjalnych danych INE (Instituto Nacional de Estadisticas) — na poziomie całego kraju w Hiszpanii tylko 1,33% wszystkich nieruchomości jest wynajmowanych jako domy wakacyjne. Oto kilka ciekawych statystyk.
Krajowo: 1,33%.
Katalonia: 1,34%.
Barcelona (prowincja): 0,65%.
Wspólnota Walencka: 1,81%.
Alicante (prowincja): 2,82%.
Andaluzja: 1,76%.
Malaga (prowincja): 4,12%.
(Źródło: dane INE luty 2024)
Odnawiaj co pięć lat
Nowością jest wymóg odnawiania rejestracji nieruchomości w Turystycznym Rejestrze Comunidad Valenciana co pięć lat. Aby ponownie zarejestrować nieruchomość, właściciel musi ponownie wystąpić o zaświadczenie miejskie dotyczące zgodności z wynajmem turystycznym oraz złożyć oświadczenie odpowiedzialne jako właściciel — które dodatkowo potwierdza, że wspólnota mieszkaniowa (zarząd) budynku, w którym znajduje się nieruchomość, nie zakazała wynajmu w celach turystycznych w swoich statutach.
Ten nowy wymóg oznacza, że jeśli zmienią się przepisy w gminie, w której znajduje się nieruchomość, nie będzie możliwe odnowienie licencji wynajmu turystyczznego po pięciu latach — ani też wtedy, gdy w międzyczasie wspólnota zmieni statut i wprowadzi zakaz wynajmu turystycznego dla kompleksu, w którym znajduje się nieruchomość.
Zakaz skrzynek na klucze na publicznych drogach i w częściach wspólnych
Wraz z nowymi regulacjami zakazane są skrzynki na klucze, które widzimy w wielu ulicach i na drzwiach wejściowych budynków. Nie będzie już można umieszczać skrzynki na klucze na publicznych drogach ani w częściach wspólnych budynków.
Właściciel, który wynajmuje swoją nieruchomość jako wynajem turystyczny, jest zobowiązany do przyjęcia najemców przy ich przyjeździe (lub zapewnienia, że zrobi to ktoś inny).
Wynajem turystyczny: pobyt do 10 dni
Od momentu wejścia w życie rozporządzenia obiekt wynajmu turystycznego nie może być wynajmowany na pobyty dłuższe niż 10 dni.
Ponieważ właściciel obiektu wynajmu turystycznego jest zobowiązany do przestrzegania obowiązkowej ewidencji podróżnych, nie byłoby też rozwiązaniem zrobienie 2 następujących po sobie rezerwacji u tych samych gości, ale na różne nazwiska. Władze mogą z łatwością sprawdzić, czy obiekt był wynajmowany tym samym osobom przez okres dłuższy niż 10 dni.
Gdy nieruchomość zostanie sprzedana, nowy właściciel musi złożyć wniosek o nową licencję.
Do tej pory możliwe było złożenie wniosku o zmianę posiadacza licencji na wynajem turystyczny. Na przykład, kiedy nieruchomość była sprzedawana, nowy właściciel mógł do tej pory łatwo zmienić licencję. Obecnie nie dopuszcza się już zmiany właściciela. Nowy właściciel będzie musiał ubiegać się o nowe zezwolenie turystyczne. Oznacza to, że jeśli nieruchomość znajduje się w gminie lub we wspólnocie, gdzie wynajem turystyczny nie jest już dozwolony, nie da się uzyskać nowej licencji.
Inne wymagania dla nieruchomości na wynajem turystyczny
Chociaż nie wszystkie z tych wymagań są nowe, ważne jest, aby właściciele wiedzieli, że obiekt zakwaterowania turystycznego musi mieć plan ewakuacji budynku przy drzwiach wejściowych lub instrukcje awaryjne w kilku językach. Dodatkowo obowiązkowe jest posiadanie windy w budynkach od 4. piętra w górę, osobne wejście dla najemców w przypadku lokali na parterze oraz obowiązkowa jest dostępność telefoniczna przez całą dobę.
Inne obowiązki obejmują gniazdka elektryczne we wszystkich pokojach __z wskaźnikiem napięcia__, ciepłą wodę, wyposażoną kuchnię, pralkę, listę numerów alarmowych i przydatnych numerów telefonów w widocznym miejscu, lodówkę i ogrzewanie przynajmniej w części dziennej/salonie z jadalnią, połączenie internetowe (chyba że w okolicy nie ma zasięgu internetu), apteczkę pierwszej pomocy oraz szczegółowe informacje o najbliższym centrum medycznym.
I co teraz?
Jakie opcje mam jako inwestor w nieruchomość bez licencji na wynajem turystyczny?
Zastanawiasz się, czy opłaca się zainwestować w nieruchomość na Costa Blanca i wynajmować ją? Zdecydowanie tak. W całej Hiszpanii panuje ogromny niedobór dostępnych nieruchomości pod wynajem, a Costa Blanca jest obszarem bardzo poszukiwanym. Jest duży popyt — także na nieruchomości na zaledwie kilka miesięcy.
Jeśli nie możesz lub nie chcesz wynajmować swojej nieruchomości jako domu wakacyjnego, masz 2 opcje: wynajem ogólny lub wynajem sezonowy.
2. „Klasyczny” wynajem domu
To opcja dla właścicieli nieruchomości, którzy chcą uczynić swoją nieruchomość opłacalną poprzez klasyczny wynajem. Innymi słowy, nieruchomość jest wynajmowana osobom, które będą w niej mieszkać na stałe.
Najbardziej przejrzyste zalety i wady tego typu umowy wynajmu dla inwestora to:
Wady klasycznego wynajmu:
Jeśli nieruchomość jest wynajmowana jako mieszkanie, najemca może mieszkać w niej nawet do 5 lat, jeśli zechce. Umowa jest odnawiana co roku, chyba że najemca złoży 30 dni wcześniej zawiadomienie, że nie chce odnowienia na kolejny rok. W czwartym roku wynajmujący może dać najemcy 4 miesiące wypowiedzenia, aby umowa nie została odnowiona.
Jeśli po 5 latach żadna ze stron nie złoży wypowiedzenia, umowa jest obowiązkowo przedłużana w corocznych ratach — maksymalnie o kolejne 3 lata.
Jako wynajmujący nie możesz korzystać z nieruchomości
Prawo w Hiszpanii jest bardzo restrykcyjne wobec najemców. Jeśli najemca przestanie płacić miesięczny czynsz, nie jest łatwo odzyskać posiadanie swojej nieruchomości. Możesz wykupić ubezpieczenie na wypadek braku płatności, a jako wynajmujący możesz swobodnie wybrać najemcę i wymagać od osoby, której zdecydujesz się wynająć nieruchomość, określonego poziomu ekonomicznego.
Dobrze zarządzane wynajmy turystyczne zwykle generują wyższe dochody niż wynajem roczny.
Zalety klasycznego wynajmu:
Dochód z wynajmu nieruchomości długoterminowo na zasadach klasycznego najmu jest traktowany korzystniej podatkowo niż wynajem turystyczny.
Nie musisz organizować sprzątania i przyjazdów najemców.
Z góry wiesz, jakie przychody nieruchomość wygeneruje w nadchodzących latach.
Często przychody z wynajmu pokrywają stałe koszty, w tym kredyt hipoteczny, a jednocześnie przychody sprawiają, że nieruchomość „pracuje” na siebie, bo jej wartość rośnie każdego roku.
Nie jest potrzebna licencja na wynajem.
Jeśli chcesz wynajmować swoją nieruchomość, musisz skontaktować się z prawnikiem w Hiszpanii, który specjalizuje się w hiszpańskich wynajmach, aby spełnić wymogi i mieć umowę najmu, która chroni Cię jako właściciela.
3. Wynajem sezonowy
Trzecią opcją wynajmowania nieruchomości jest wynajem sezonowy. Dla wielu osób posiadanie nieruchomości w Hiszpanii to nie tylko inwestycja. To także duża atrakcja, aby cieszyć się doskonałą pogodą i kulturą.
Dla tych, którzy nie mogą wynajmować nieruchomości w celach turystycznych i nie chcą podlegać ograniczeniom klasycznego, długoterminowego wynajmu, istnieje opcja wynajmu sezonowego.
Naszym zdaniem to atrakcyjna opcja, ponieważ pozwala wynajmować nieruchomość przez dłuższe okresy, kiedy właściciel z niej nie korzysta, a jednocześnie cieszyć się nieruchomością wtedy, gdy nie jest wynajmowana.
Ten typ wynajmu ma również swoje zalety i wady dla inwestora:
Wady wynajmu sezonowego:
Wynajem sezonowy nie może być oferowany, promowany w kanałach sprzedaży turystycznej ani w ramach jakiejkolwiek formy marketingu. Innymi słowy, ta oferta wynajmu nie może być reklamowana na portalach takich jak AirBnB, Booking, ani nigdzie indziej.
W okresach, gdy nieruchomość jest wynajmowana, właściciel nie może korzystać z nieruchomości.
Wynajem sezonowy wygeneruje wyższy dochód niż wynajmowanie nieruchomości długoterminowo w ramach klasycznej umowy, choć nadal zazwyczaj będzie on niższy niż dochód, który można osiągnąć z dobrze zarządzanego wynajmu turystycznego.
Zalety wynajmu sezonowego:
Czas trwania umowy dotyczy tylko uzgodnionego okresu.
Kiedy nieruchomość nie jest wynajmowana, właściciel może z niej korzystać.
Nie trzeba organizować cotygodniowego sprzątania i przyjazdu najemców.
Z góry wiesz, jaki dochód nieruchomość wygeneruje w sezonie.
Często dochód z tego typu wynajmu pokrywa również stałe koszty, w tym kredyt hipoteczny, a nieruchomość spłaca się sama lub prawie sama, ponieważ jej wartość rośnie każdego roku.
Nie jest potrzebna licencja na wynajem.
Zakaz reklamowania nieruchomości jako dostępnej na wynajem sezonowy może być największą przeszkodą dla właścicieli chcących wybrać ten reżim wynajmu. Dla wynajmujących, którzy mają już stałą klientelę dla swojej nieruchomości, ten zakaz może nie stanowić dużego problemu, a w takich przypadkach wybór tego wariantu może być atrakcyjny zarówno dla wynajmującego, jak i dla najemcy.
Ważne: nieruchomość nie może podlegać dwóm reżimom jednocześnie.
Dom wakacyjny nie może być jednocześnie dostępny jako wynajem sezonowy i jako dom wakacyjny.
W okresie, gdy nieruchomość jest zarejestrowana jako „wynajem turystyczny”, nie może być wynajmowana jako wynajem sezonowy.
Oznacza to, że jeśli w okresie, w którym właściciel zarejestrował nieruchomość jako „turystyczną” składając wniosek o licencję wynajmu (np. od 1 maja do 1 września) i nieruchomość jest wynajmowana na pobyty dłuższe niż 10 dni z umową sezonową dla najemców w tym okresie, władze mogą rozpocząć procedurę w celu wykreślenia nieruchomości z Turystycznego Rejestru Comunitat Valenciana.
Wydaje się możliwe rozwiązanie hybrydowe, w którym nieruchomość jest w części roku dostępna jako wynajem turystyczny na pobyty do 10 dni, a w innej części roku jako wynajem sezonowy. Kluczowe jest to, aby zasady były spełniane przez cały czas. W praktyce jednak wymaga to dość poważnego zaangażowania, a duże pytanie brzmi, jak poradzić sobie z ogłoszeniami promującymi ofertę wynajmu jako dom wakacyjny, skoro nie można reklamować wynajmu sezonowego.
Jeśli chcesz wynajmować swoją nieruchomość, musisz skontaktować się z prawnikiem w Hiszpanii, który specjalizuje się w hiszpańskich wynajmach, aby spełnić wymogi i mieć umowę najmu, która chroni Cię jako właściciela.
Jak wspomniano wcześniej — nasz zespół agentów nieruchomości jest w codziennym kontakcie z rynkiem, rozmawiamy z wieloma osobami i mamy doskonały wgląd w relację podaży i popytu. Zdecydowanie wierzymy, że istnieją możliwości, aby nieruchomości na wynajem były opłacalne. Niezależnie od tego, czy jest to licencjonowany dom wakacyjny, ogólny wynajem nieruchomości czy wynajem sezonowy.
Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o naszych usługach, nie wahaj się skontaktować z naszym zespołem — jesteśmy tutaj, aby pomóc!
Czekamy na kontakt z Twojej strony!
Niniejszy artykuł informacyjny został przygotowany przez Toma Bruijnzeel. Wszystkie informacje zawarte w tym artykule mają wyłącznie charakter informacyjny i nie stanowią porady prawnej ani rekomendacji do inwestowania. Jeśli chcesz wynajmować swoją nieruchomość, powinieneś skonsultować się z prawnikiem przed wynajęciem lub zaoferowaniem swojej nieruchomości.
Informacje i poglądy przedstawione w tym artykule opierają się na informacjach ogólnodostępnych na stronie Oficjalnego Biuletynu Generalitat Valenciana, Dekretu Ustawodawczego 9/2024, Ustawy 29/1994 o najmach urbanistycznych, Krajowego Instytutu Statystycznego (INE) oraz innych ogólnodostępnych źródeł.
Tom posiada tytuł magistra prawa niderlandzkiego na Uniwersytecie w Rotterdamie oraz dyplom z ekonomii i administracji biznesowej. Zna hiszpański, francuski, angielski i oczywiście niderlandzki, z pełną wiedzą z zakresu biznesowego języka niemieckiego. W 2013 r. uruchomił nardia real estate w Hiszpanii. Strona internetowa www.nardia.es jest dla każdego, kto rozważa inwestowanie w nieruchomość w Hiszpanii lub już posiada nieruchomość i ma pytania dotyczące podatku od nieruchomości w Hiszpanii, prawidłowej rejestracji domu w księdze wieczystej gruntów w Hiszpanii albo podatku należnego przy sprzedaży domu w Hiszpanii.
Jeśli chcesz skontaktować się przez Linkedin: linkedin.com/in/tombruijnzeel
Czy chcesz być automatycznie informowany o naszych domach na sprzedaż? Skonfiguruj alert e-mail.
Przeczytaj tutaj, co inni mówią o naszych usługach i usługach!
Na naszej stronie internetowej znajdziesz nieruchomości na sprzedaż w Hiszpanii:
Willa z prywatnym basenem Hiszpania na sprzedaż Penthouse z dużym tarasem na sprzedaż Nowa willa na sprzedaż Costa Blanca North willa na sprzedaż Costa Blanca South willa na sprzedaż Nieruchomość przy samej linii brzegowej na sprzedaż Hiszpania
