Uudet säännöt matkailuvuokra-asunnoille Costa Blancassa | Comunidad Valenciana
30 Sep 2024
Elokuussa 2024 voimaan tulleet uudet matkailuvuokra-asuntoja koskevat säännöt Costa Blancalla (Comunidad Valenciana) toivat mukanaan muun muassa 5 vuoden uudistamiskäytännön ja oleskelun enimmäisrajan 10 päivään.
Sisältö: Elokuussa 2024 on hyväksytty uusi lainsäädäntö matkailuvuokrauksiin Comunidad Valencian alueella, jossa Costa Blanca sijaitsee.
Elokuussa voimaan tulleet uudet säännöt loma-asuntojen lisensoinnissa ovat herättäneet paljon kysymyksiä asiakkailtamme, jotka omistavat loma-asuntoja, sekä myös niiltä, jotka vakavasti harkitsevat sijoittamista. Uudet säännöt muuttavat useita asioita.
Alla selitämme muutokset matkailuvuokrauksen sääntelyssä sekä 3 vaihtoehtoa omistajille ja sijoittajille, jotka haluavat vuokrata asunnon.
Kiinteistön omistajana voit valita 3 tyyppiä vuokrasopimusta:
Matkailuvuokraus lisenssillä
Klassinen kiinteistön vuokraus 1–8 vuoden kestolla.
Kausivuokraus vapaasti sovittavaksi ajaksi.
Kiinteistönvälittäjinä olemme joka päivä tekemisissä markkinoiden kanssa, puhumme monien ihmisten kanssa ja meillä on näkemyksiä tarjonnasta ja kysynnästä. Näemme edelleen paljon mahdollisuuksia tehdä vuokra-asunnoista kannattavia. Olipa kyse lisensoidusta loma-asunnosta, yleisestä vuokrauksesta tai kausivuokrauksesta.
Totta kai on olemassa kannattavia vaihtoehtoja, ja näemme vahvaa kysyntää vuokra-asunnoille.
Tiedämme omakohtaisesti, että monille ihmisille, jotka ennen asunnon ostamista vuokraavat talon Espanjasta muutamaksi kuukaudeksi testatakseen, tykkäävätkö he alueesta, elämäntyylistä vai haluavatko he muuten vain miettiä elämänsä seuraavaa askelta. Lisäksi kaikilla ei ole varaa toiseen kotiin, ja on monia ihmisiä, jotka ovat valmiita maksamaan huomattavan vuokran asuakseen jonkun toisen asunnossa muutaman kuukauden joka vuosi.
1. Matkailuvuokraus lisenssillä
Tämä vaihtoehto vuokrata asunto on ollut viime vuosina omistajien keskuudessa yleisimmin valittu. Matkailuvuokraukseen tarkoitettujen asuntojen määrän jyrkkä kasvu on aiheuttanut kielteisiä vaikutuksia joissakin kaupungeissa ja rannikkoalueilla, usein johtuen vuokralaisten käyttäytymisestä, ei niinkään siitä, että asuntoa vuokrataan.
Asunnon vuokraaminen matkailumajoituksena edellyttää lupaa. Tämän luvan myöntää Comunidad Valencian alueella Generalitat Valenciana, ja se edellyttää todistusta kaupungin hallinnolta (town hall), jossa kiinteistö sijaitsee. Kyseinen todistus vahvistaa, että asunto voidaan vuokrata matkailuvuokrauksena (’certificado de compatibilidad de alquiler turístico’). Lisäksi asunnon on täytettävä tietyt hygienia-, mukavuus- ja turvallisuusvaatimukset.
Kun haetaan matkailuvuokrauksen lupaa, omistaja ilmoittaa kalenterivuoden ne viikot tai kuukaudet, joiden aikana asunto on saatavilla matkailuvuokraukseen.
Muutoksella asetukseen annetaan kunnille enemmän itsenäisyyttä rajoittaa matkailumajoitusten määrää. Kunnat voivat määrätä ankarampia seuraamuksia ja ottaa käyttöönsä enemmän työkaluja valvonnan tehostamiseksi.
Uudessa matkailuvuokrausta koskevassa asetuksessa esitetyt keskeiset muutokset ovat:
· Matkailuvuokrausluvan uusiminen joka 5. vuosi.
· Avaimenvälityslaatikkojen kieltäminen yleisillä teillä ja rakennusten yhteisissä tiloissa.
· Oleskelun rajoittaminen 10 päivään.
· Jos asunto myydään, uusi lupa on haettava.
Nykyiset omistajat, joilla on matkailuvuokrauslupa:
· Tärkeää: Sinun on toimitettava kiinteistösi katastriviitteen tiedot rekisteriin 31. joulukuuta 2024 mennessä.
· Kiinteistön on täytettävä vähimmäisvaatimukset.
· Omistajat, joiden lupa on myönnetty ennen 8. heinäkuuta 2018, eivät joudu uusimaan lupaansa joka 5. vuosi. Näissä tapauksissa omistajan tarvitsee tehdä vain ilmoitus ja rekisteröidä, että kiinteistö täyttää uuden asetuksen vähimmäisvaatimukset koskien sisäänkäyntejä, asennuksia, vähimmäismittoja ja varustelua.
Kuinka suuri matkailuvuokrausmarkkina on Espanjassa?
Jotkut sanovat, että matkailuasunnot ovat aiheuttaneet asumistarjonnan puutetta ihmisille, jotka tarvitsevat kiinteistön asuakseen pysyvästi. Vaikka on kuntia ja kaupunginosia, joissa matkailuvuokra-asuntoja on paljon, virallinen data valtakunnallisella ja maakunnallisella tasolla kertoo yleensä toisenlaisen kuvan.
INE:n (Instituto Nacional de Estadisticas) virallisten tietojen mukaan Espanjan valtakunnallisella tasolla vain 1,33 % kaikista asunnoista vuokrataan loma-asuntoina. Tässä muutamia kiinnostavia tilastoja.
Valtakunnallisesti: 1,33 %.
Katalonia: 1,34 %.
Barcelona (maakunta): 0,65 %.
Valencian alue: 1,81 %.
Alicante (maakunta): 2,82 %.
Andalusia: 1,76 %.
Málaga (maakunta): 4,12 %.
(Lähde: INE:n tiedot helmikuulta 2024)
Uusittava joka viides vuosi
Uutena vaatimuksena on, että kiinteistön rekisteröinti Comunidad Valencian matkailurekisterissä on uusittava joka viides vuosi. Jotta kiinteistö voidaan rekisteröidä uudelleen, omistajan on haettava uudelleen kunnallista matkailuyhteensopivuustodistusta ja annettava myös omistajan vastuullinen ilmoitus, jossa vahvistetaan lisäksi, ettei kiinteistön sijaintiasunnon osakkaiden yhdistys (asunnon hallintaan liittyvä taloyhtiö) ole kieltänyt vuokraamista matkailutarkoituksiin yhtiöjärjestyksessään.
Tämä uusi vaatimus tarkoittaa, että jos kiinteistön sijaintikunnan säännöt muuttuvat, matkailuvuokrauksen lupaa ei voi uusia viiden vuoden jälkeen. Lisäksi lupaa ei voi uusia, jos omistajien yhdistys muuttaa samalla välin yhtiöjärjestystä ja talossa otetaan käyttöön kielto matkailuvuokraukselle.
Avaimenvälityslaatikkojen kielto yleisillä teillä ja yhteisissä tiloissa
Uusien määräysten myötä kiellettyjä ovat avaimenvälityslaatikot, joita näemme monissa kaduissa ja rakennusten etuovissa. Jatkossa ei ole mahdollista sijoittaa avaimenvälityslaatikkoa yleisille teille tai rakennusten yhteisiin tiloihin.
Omistajan, joka vuokraa asuntoaan matkailuvuokrauksena, on velvollisuus vastaanottaa vuokralaiset heidän saapuessaan (tai järjestää, että joku muu tekee tämän).
Matkailuvuokraus: enintään 10 päivää
Sen jälkeen, kun asetus on tullut voimaan, matkailuvuokra-asuntoa ei voi vuokrata yli 10 päivän oleskeluihin.
Koska matkailumajoituksen omistajalla on velvollisuus noudattaa pakollista matkustajarekisteröintiä, ei myöskään ole ratkaisua tehdä 2 peräkkäistä varausta samoille vieraille eri nimillä. Viranomaiset voivat helposti tarkistaa, onko majoitus vuokrattu samoille henkilöille yli 10 päivän ajaksi.
Kun kiinteistö myydään, uuden omistajan on haettava uusi lupa.
Aiemmin oli mahdollista hakea matkailuvuokrausluvan haltijan vaihdosta. Esimerkiksi kun kiinteistö myydään, uusi omistaja saattoi tähän asti helposti vaihtaa luvan. Nyt omistajan vaihto ei ole enää sallittua. Uuden omistajan on haettava uusi matkailulupa. Tämä tarkoittaa, että jos kiinteistö sijaitsee kunnassa tai asuinkiinteistössä, jossa matkailuvuokraus ei enää ole sallittua, uutta lupaa ei voi saada.
Muut vaatimukset matkailuvuokra-asunnoille
Vaikka kaikki nämä vaatimukset eivät ole uusia, on omistajille tärkeää tietää, että matkailumajoituksessa on oltava rakennuksen evakuointisuunnitelma etuovella tai hätäohjeet useilla kielillä. Lisäksi on pakollista, että rakennuksissa on hissi 4 kerroksesta ylöspäin, erillinen sisäänkäynti vuokralaisille, jos kyseessä on pohjakerroksen majoitus, ja lisäksi 24 tunnin puhelinpalvelun saatavuus on pakollista.
Muita velvoitteita ovat pistorasiat kaikissa huoneissa __jännitenäytöllä__, lämmin vesi, varusteltu keittiö, pesukone, luettelo hätä- ja hyödyllisistä puhelinnumeroista näkyvällä paikalla, jääkaappi ja lämmitys vähintään olohuone-ruokailutilassa, internet-yhteys (ellei alueella ole internet-peittoa), ensiapulaukku ja yksityiskohtaiset tiedot lähimmästä terveysasemasta.
Ja nyt?
Mitä vaihtoehtoja minulla on sijoittajana kiinteistössä ilman matkailuvuokrauslupaa?
Haluatko tietää, onko houkuttelevaa sijoittaa Costa Blancon alueella sijaitsevaan kiinteistöön ja vuokrata se? Ehdottomasti. Saatavilla olevien vuokra-asuntojen puute on suuri koko Espanjassa, ja Costa Blanca on erittäin haluttu alue. Kysyntää on paljon, myös sellaisten kiinteistöjen osalta, joille vuokra-aikaa on vain muutama kuukausi.
Jos et voi tai et halua vuokrata kiinteistöäsi loma-asuntona, on 2 vaihtoehtoa. Yleinen vuokraus tai kausivuokraus.
2. ’Klassinen’ asunnon vuokraus
Tämä on vaihtoehto asunnonomistajille, jotka haluavat tehdä kiinteistöstään kannattavan vuokraamalla sen klassisena vuokrauksena. Toisin sanoen kiinteistö vuokrataan ihmisille, jotka asuvat asunnossa pysyvästi.
Tämän tyyppisen vuokrasopimuksen selkeimmät edut ja haitat sijoittajalle ovat:
Klassisen vuokrauksen haitat:
Jos kiinteistö vuokrataan asuntona, vuokralainen voi halutessaan asua siellä enintään 5 vuotta. Vuokrasopimus uusitaan vuosittain, ellei vuokralainen ilmoita 30 päivän varoitusajalla, ettei hän halua uusia sopimusta toiselle vuodelle. Neljäntenä vuonna vuokranantaja voi antaa vuokralaiselle 4 kuukauden irtisanomisajan, ettei sopimusta uusita.
Jos kumpikaan osapuoli ei tee irtisanomista 5 vuoden jälkeen, sopimus jatkuu pakollisesti vuotuisina jatkoina enintään vielä toiset 3 vuotta.
Vuokranantajana et voi nauttia kiinteistöstä
Espanjan lainsäädäntö suojelee vuokralaisia erittäin hyvin. Jos vuokralainen lopettaa kuukausivuokran maksamisen, kiinteistön hallintaan saaminen takaisin ei ole helppoa. Voit ottaa vakuutuksen maksamattoman vuokran varalle, ja vuokranantajana sinulla on vapaus valita vuokralaisesi ja voit vaatia vuokrattavalta henkilöltä tiettyä taloudellista tasoa.
Hyvin hoidetut matkailuvuokraukset tuottavat yleensä enemmän tuloja kuin vuosi-vuokraukset.
Klassisen vuokrauksen edut:
Pitkän aikavälin klassisesta vuokrauksesta saatua vuokratuloa käsitellään verotuksessa edullisemmin kuin matkailuvuokrauksia.
Sinun ei tarvitse hoitaa siivousta ja vuokralaisten saapumisia.
Tiedät etukäteen, millaisia tuloja kiinteistö tuottaa tulevina vuosina.
Usein vuokratulot kattavat kiinteitä kuluja, mukaan lukien asuntolainan, ja samalla vuokratulot maksavat kiinteistöä takaisin sitä mukaa kun kiinteistön arvo kasvaa joka vuosi.
Vuokrauslupaa ei tarvita.
Jos haluat vuokrata kiinteistösi, sinun on otettava yhteyttä Espanjassa toimivaan asianajajaan, joka on erikoistunut espanjalaisiin vuokrasopimuksiin, jotta sääntöjä noudatetaan ja jotta sinulla on vuokrasopimus, joka suojaa sinua omistajana.
3. Kausivuokraus
Kolmas vaihtoehto kiinteistön vuokraamiseen on kausivuokraus. Monille ihmisille kiinteistön omistaminen Espanjassa ei ole vain sijoitus. Se on myös suuri vetovoimatekijä nauttia erinomaisesta ilmastosta ja kulttuurista.
Niille, jotka eivät pysty vuokraamaan kiinteistöä matkailutarkoituksiin tai eivät halua olla alttiina klassisen pitkän aikavälin vuokrauksen rajoituksille, on olemassa kausivuokrausten vaihtoehto.
Meidän mielestämme tämä on houkutteleva vaihtoehto, koska sen avulla kiinteistöä voidaan vuokrata pidemmiksi jaksoiksi silloin, kun omistaja ei käytä sitä, samalla kun voi nauttia kiinteistöstä silloin, kun sitä ei ole vuokrattu.
Tällä vuokraustyypillä on myös etuja ja haittoja sijoittajalle:
Kausivuokrausten haitat:
Kausivuokrausta ei voi markkinoida, promotoida matkailun jakelukanavissa tai minkäänlaisen markkinoinnin kautta. Toisin sanoen tätä vuokraustarjousta ei voi mainostaa portaalissa kuten AirBnB, Booking eikä missään muuallakaan. .
Niinä jaksoina, kun kiinteistö on vuokrattuna, omistaja ei voi nauttia kiinteistöstä.
Kausivuokraukset tuottavat yleensä korkeampaa tuloa kuin se, että kiinteistöä vuokrattaisiin pitkäksi aikaa klassisella vuokrasopimuksella, vaikka se on silti yleensä pienempi kuin hyvin hoidetusta matkailuvuokrauksesta saatava tulo.
Kausivuokrausten edut:
Sopimuksen kesto on vain sovitun ajanjakson pituinen.
Kun kiinteistöä ei ole vuokrattu, omistaja voi nauttia siitä.
Sinun ei tarvitse järjestää viikoittaista siivousta ja vuokralaisten saapumista.
Tiedät etukäteen, millaisia tuloja kiinteistö tuottaa kauden aikana.
Usein tämän tyyppisen vuokrauksen tulot kattavat myös kiinteitä kuluja, mukaan lukien asuntolainan, ja kiinteistö maksaa itsensä takaisin tai lähes omillaan, koska arvo kasvaa joka vuosi.
Vuokrauslupaa ei tarvita.
Kielto mainostaa kiinteistöä saatavilla olevana kausivuokrauksena voi olla suurin kynnys omistajille, jotka haluavat valita tämän vuokrausjärjestelmän. Vuokranantajille, joilla on jo säännöllinen asiakaskunta kiinteistölleen, tämä rajoitus ei välttämättä aiheuta yhtä paljon ongelmia, ja tällaisen järjestelmän valinta voi olla houkutteleva sekä sijoittavalle vuokranantajalle että vuokralaiselle.
Tärkeää: kiinteistö ei voi kuulua kahteen järjestelmään yhtä aikaa.
Loma-asunto ei voi olla samanaikaisesti tarjolla sekä kausivuokrauksena että loma-asuntona.
Sillä aikana, kun kiinteistö on rekisteröity ’matkailuvuokraukseksi’, sitä ei voi vuokrata kausivuokrauksena.
Tämä tarkoittaa, että jos omistaja rekisteröi kiinteistön ’matkailuksi’ hakeessaan vuokrauslupaa (esim. 1. toukokuuta – 1. syyskuuta), ja kiinteistö vuokrataan tänä aikana yli 10 päivän ajaksi kausivuokrasopimuksella vuokralaisille, viranomaiset voivat käynnistää menettelyn kiinteistön poistamiseksi Comunitat Valencian matkailurekisteristä.
Vaikuttaa mahdolliselta hybridiratkaisu, jossa kiinteistö on osa vuotta matkailuvuokrauksena enintään 10 päivän oleskeluihin ja osa vuotta kausivuokrauksena. Oleellista on, että sääntöjä noudatetaan koko ajan. Jälkimmäinen vaatii kuitenkin jonkin verran tosissaan tekemistä, ja iso kysymys on, miten käsitellä ilmoituksia kiinteistön tarjoamisesta loma-asuntona, vaikka ei ole sallittua mainostaa sitä kausivuokrauksena.
Jos haluat vuokrata kiinteistösi, sinun on otettava yhteyttä Espanjassa toimivaan asianajajaan, joka on erikoistunut espanjalaisiin vuokrasopimuksiin, jotta sääntöjä noudatetaan ja jotta sinulla on vuokrasopimus, joka suojaa sinua omistajana.
Kuten aiemmin mainittiin, kiinteistönvälittäjien tiimimme on päivittäin yhteydessä markkinoihin, puhumme monien ihmisten kanssa ja meillä on erinomainen käsitys tarjonnasta ja kysynnästä. Uskomme varmasti, että vuokra-asuntojen kannattavuuteen on olemassa mahdollisuuksia. Olipa kyse lisensoidusta loma-asunnosta, yleisestä vuokrauskiinteistöstä tai kausivuokrauksesta.
Jos haluat tietää lisää palveluistamme, älä epäröi ottaa yhteyttä tiimiimme – me autamme mielellämme!
Odotamme yhteydenottoasi!
Tämän informatiivisen artikkelin on laatinut Tom Bruijnzeel. Kaikki tämän artikkelin tiedot on tarkoitettu vain tiedoksi eikä se ole oikeudellinen neuvonta tai suositus sijoittaa. Jos haluat vuokrata kiinteistösi, sinun tulisi ottaa yhteyttä asianajajaan ennen vuokraamista tai kiinteistön tarjoamista.
Tässä artikkelissa esitetyt tiedot ja näkemykset perustuvat tietoihin, jotka ovat vapaasti saatavilla Generalitat Valencian virallisen lehden verkkosivustolla, lakiin liittyvässä lainsäädäntöasetuksessa 9/2024, Urban Leases -lakiin 29/1994, Tilastokeskuksen (INE) tietoihin sekä muihin vapaasti saatavilla oleviin lähteisiin.
Tomilla on Rotterdamin yliopistosta Hollannin oikeuden maisterin tutkinto ja tutkinto taloustieteestä sekä liiketalouden hallinnosta. Hän puhuu sujuvasti espanjaa, ranskaa, englantia ja tietenkin hollantia, ja hänellä on täydellinen tietämys liike-saksasta. Vuonna 2013 hän perusti nardia real estate -toiminnan Espanjassa. Verkkosivusto www.nardia.es on tarkoitettu kaikille, jotka harkitsevat sijoittamista kiinteistöön Espanjassa tai jo omistavat kiinteistön ja heillä on kysymyksiä kiinteistöverosta Espanjassa, talon oikeasta rekisteröinnistä Espanjan kiinteistörekisteriin tai myydessä maksettavasta verosta Espanjassa.
Jos haluat ottaa yhteyttä LinkedInin kautta: linkedin.com/in/tombruijnzeel
Haluaisitko saada automaattisesti tiedon myyntikohteistamme? Perusta sähköpostihälytys.
Lue täältä, mitä muut sanovat palveluistamme ja palveluista!
Verkkosivustollamme on myytävänä kiinteistöjä Espanjassa:
Huvila omalla uima-altaalla Espanjassa myytävänä Kattokahvila suurella terassilla myytävänä 9akiinrakenteinen huvila myytävänä](https://www.nardia.es/properties/property_type/villa/newbuild/yes) Costa Blanca North -huvila myytävänä Costa Blanca South -huvila myytävänä Rantakiinteistö myytävänä Espanja
