Новые правила для туристической аренды на Коста-Бланка | Валенсийское сообщество

В августе 2024 года в Валенсийском сообществе, регионе, где расположена Коста-Бланка, были приняты новые законодательные нормы для туристической аренды.

Новые правила, вступившие в силу в августе, касающиеся лицензирования объектов для отдыха, вызвали множество вопросов у наших клиентов, которые владеют объектами для краткосрочной аренды, а также у других людей, которые всерьёз рассматривают инвестиции. Новые правила меняют несколько вещей.

Ниже мы объясним изменения в правилах туристической аренды, а также 3 варианта, доступные собственникам и инвесторам, которые хотят сдавать свою недвижимость.

Как собственник вы можете выбрать 3 типа договора аренды:

1. Туристическая аренда с лицензией

1. Классическая аренда недвижимости сроком от 1 до 8 лет.

1. Сезонная аренда на период, согласованный свободно.

Как риелторы, мы каждый день общаемся с рынком, разговариваем со множеством людей и имеем представление о спросе и предложении. Мы по-прежнему видим много возможностей сделать аренду прибыльной. Будь то лицензированный дом для отдыха, обычная аренда или сезонная аренда.

Определённо есть прибыльные варианты, и мы наблюдаем сильный спрос на арендуемую недвижимость.

Мы знаем это на собственном опыте: многие люди перед покупкой дома в Испании снимают жильё на несколько месяцев, чтобы понять, нравится ли им район, образ жизни, или просто чтобы обдумать следующий шаг в своей жизни. Кроме того, не каждый может позволить себе второй дом, и есть множество людей, готовых платить существенную арендную плату, чтобы наслаждаться чужой недвижимостью несколько месяцев в году.

1. Туристическая аренда с лицензией

Этот вариант сдачи недвижимости был самым часто выбираемым собственниками в последние годы. Резкий рост количества объектов туристической аренды оказал негативное влияние в некоторых городах и прибрежных зонах — часто не из‑за самой аренды недвижимости, а из‑за поведения арендаторов.

Для сдачи объекта в качестве туристического размещения требуется лицензия. Такая лицензия в Валенсийском сообществе выдаётся Generalitat Valenciana и требует сертификат от городской администрации (town hall), где расположена недвижимость. Этот сертификат подтверждает, что объект может сдаваться как туристическая аренда (´ certificado de compatibilidad de alquiler turístico ´). Кроме того, объект должен соответствовать определённым требованиям по гигиене, комфорту и безопасности.

При подаче заявки на лицензию собственник указывает недели или месяцы календарного года, в течение которых объект будет доступен для туристической аренды.

Поправка к регламенту даёт муниципалитетам больше автономии в вопросе ограничения числа туристических объектов. Муниципалитеты смогут назначать более серьёзные штрафы и иметь больше инструментов для принуждения к соблюдению правил.

Основные изменения, предлагаемые в новом регламенте по туристической аренде, следующие:

· Продление лицензии туристической аренды каждые 5 лет.

· Запрет на установку ключевых боксов на общественных дорогах и в общих зонах зданий.

· Ограничение пребывания 10 днями

· Если объект продаётся, необходимо подать заявку на получение новой лицензии.

Текущие владельцы с лицензией на туристическую аренду:

· Важно: вы должны передать в реестр кадастровый номер (кадастровую ссылку) вашей недвижимости до 31 декабря 2024 года.

· Недвижимость должна соответствовать минимальным требованиям.

· Владельцы, получившие лицензию до 8 июля 2018 года, не обязаны продлевать её каждые 5 лет. В этих случаях собственник должен только подать заявление (декларацию) и зарегистрировать, что объект соответствует минимальным требованиям, указанным в новом декрете в отношении входов, установок, минимальных размеров и оборудования.

Насколько велик рынок туристической аренды в Испании?

Некоторые считают, что туристические квартиры привели к дефициту предложения жилья для людей, которым недвижимость нужна для постоянного проживания. Хотя есть муниципалитеты и районы, где много объектов туристической аренды, официальные данные на национальном и провинциальном уровнях в целом показывают другую картину.

По данным официальной статистики INE (Instituto Nacional de Estadisticas), на национальном уровне в Испании только 1,33% всех объектов сдаются как жильё для отдыха. Ниже приведены несколько интересных статистических показателей.

По стране: 1,33%.

Каталония: 1,34%.

Барселона (провинция): 0,65%.

Валенсийское сообщество: 1,81%.

Аликанте (провинция): 2,82%.

Андалусия: 1,76%.

Малага (провинция): 4,12%.

(Источник: данные INE за февраль 2024)

Продление каждые пять лет

Новым является требование каждые пять лет заново регистрировать объект в Туристическом реестре Валенсийского сообщества. Чтобы повторно зарегистрировать объект, собственник должен подать повторную заявку на муниципальный сертификат о туристической совместимости, а также оформить ответственной декларацию собственника, которая также подтверждает, что ассоциация собственников дома (residencia), где расположен объект, не запрещала аренду для туристических целей в своих уставных документах.

Это новое требование означает, что если муниципалитет, где находится объект, изменит правила, продлить лицензию туристической аренды после пяти лет будет нельзя. Также нельзя будет продлить лицензию, если между этими периодами ассоциация собственников изменит устав и в комплексе будет принято решение о запрете туристической аренды.

Запрет на ключевые боксы на общественных дорогах и в общих зонах

С новыми правилами запрещены ключевые боксы, которые мы часто видим на многих улицах и у входных дверей зданий. Теперь нельзя устанавливать ключевой бокс на общественных дорогах или в общих зонах зданий.

Собственник, сдающий свою недвижимость как туристическую аренду, обязан встречать арендаторов при заселении (или обеспечить, чтобы за это отвечал кто-то другой).

Туристическая аренда: пребывание до 10 дней

С момента вступления Ордонанса в силу туристическое жильё нельзя сдавать на срок более 10 дней.

Поскольку собственник туристического объекта обязан соблюдать обязательную регистрацию путешественников, также не будет решением делать 2 последовательные брони для тех же гостей, но под разными именами. Власти легко смогут проверить, сдавалось ли жильё тем же лицам на период более 10 дней.

При продаже объекта новая лицензия должна быть оформлена новым владельцем.

До этого было возможно подать заявку на изменение держателя лицензии на туристическую аренду. Например, при продаже недвижимости новый владелец ранее мог без труда изменить лицензию. Теперь смена владельца больше не разрешена. Новому владельцу придётся подать заявку на получение нового туристического разрешения. Это означает, что если объект находится в муниципалитете или в комплексе, где больше не разрешена туристическая аренда, новая лицензия не может быть получена.

Другие требования к объектам туристической аренды

Хотя не все из этих требований являются новыми, важно знать собственникам, что туристическое размещение должно иметь план эвакуации из здания у входной двери или аварийные инструкции на нескольких языках. Также обязательно наличие лифта в зданиях от 4 этажей и выше, отдельного входа для арендаторов в случае объектов на первом/цокольном этаже, а также обязательна круглосуточная телефонная доступность.

К другим обязательствам относятся розетки во всех комнатах __с индикатором напряжения__, горячая вода, оборудованная кухня, стиральная машина, список экстренных и полезных телефонных номеров в видимом месте, холодильник и отопление минимум в зоне гостиной-столовой, интернет-соединение (если в районе есть покрытие), аптечка первой помощи и подробная информация о ближайшем медицинском центре.

И что теперь?

Какие варианты есть у меня как у инвестора в объекте без лицензии на туристическую аренду?

Вы сомневаетесь, насколько привлекательны инвестиции в объект на Коста-Бланка, чтобы сдавать его в аренду? Безусловно. По всей Испании наблюдается острая нехватка доступной арендуемой недвижимости, а Коста-Бланка — очень востребованный регион. Спрос очень высокий, включая спрос на объекты всего на несколько месяцев.

Если вы не можете или не хотите сдавать объект как жильё для отдыха, есть 2 варианта: общая аренда или сезонная аренда.

2. Аренда «классического» дома

Это вариант для собственников жилья, которые хотят сделать свою недвижимость прибыльной, сдавая её по «классическому» договору аренды. Иными словами, объект сдается людям, которые будут жить в нём постоянно.

Самые очевидные преимущества и недостатки для инвестора по этому типу договора аренды:

Недостатки классической аренды:

1. Если объект сдается как жильё, арендатор может оставаться в нём до 5 лет, если захочет. Договор продлевается каждый год, если только арендатор не уведомит за 30 дней, что не хочет продлевать аренду ещё на один год. На четвёртом году арендодатель может уведомить арендатора за 4 месяца о том, что он не хочет продлевать договор.

Если ни одна из сторон не уведомит после 5 лет, договор автоматически продлевается ежегодными платежами ещё максимум на 3 года.

1. Как арендодатель, вы не можете пользоваться своей недвижимостью

1. Законы в Испании очень защищают арендаторов. Если арендатор перестанет платить ежемесячную арендную плату, не так просто вернуть себе владение вашей недвижимостью. Вы можете оформить страхование от неплатежей, а как арендодатель вы свободны выбирать арендатора и можете требовать определённый уровень дохода от человека, которому вы решите сдавать объект.

1. Хорошо управляемая туристическая аренда обычно приносит больше дохода, чем ежегодная.

Преимущества классической аренды:

1. Доход от аренды недвижимости по долгосрочным договорам более благоприятно учитывается для целей налогообложения, чем туристическая аренда.

1. Вам не нужно заниматься уборкой и встречей/заселением арендаторов.

1. Вы заранее знаете, какой доход объект будет приносить в ближайшие годы.

1. Зачастую доход от аренды покрывает постоянные расходы, включая ипотеку, а тем временем доход от аренды оплачивает то, что стоимость недвижимости растёт каждый год.

1. Не требуется лицензия на аренду.

Если вы хотите сдавать свою недвижимость, вам нужно обратиться к юристу в Испании, который специализируется на испанской аренде, чтобы соблюдать требования и убедиться, что у вас есть договор аренды, который защищает вас как собственника.

3. Сезонная аренда

Третий вариант сдачи недвижимости — сезонная аренда. Для многих людей владение недвижимостью в Испании — это не только инвестиция. Это также большая возможность наслаждаться отличным климатом и культурой.

Для тех, кто не может сдавать свою недвижимость в туристических целях и не хочет подчиняться ограничениям долгосрочной классической аренды, существует вариант сезонной аренды.

По нашему мнению, это привлекательный вариант, поскольку он позволяет сдавать недвижимость на более длительные периоды, когда собственник ею не пользуется, а также при этом наслаждаться недвижимостью в те периоды, когда она не сдается.

Этот тип аренды также имеет свои преимущества и недостатки для инвестора:

Недостатки сезонной аренды:

1. Сезонную аренду нельзя рекламировать и продвигать в туристических каналах предложения или любыми формами маркетинга. Другими словами, такое предложение аренды нельзя размещать на порталах вроде AirBnB, Booking и где-либо ещё.

1. В периоды, когда объект сдан, собственник не может пользоваться недвижимостью.

1. Сезонная аренда будет приносить более высокий доход, чем сдача объекта на долгий срок по классическому договору аренды, хотя в целом она всё равно обычно ниже дохода, который можно получить от хорошо управляемой туристической аренды.

Преимущества сезонной аренды:

1. Срок договора ограничен только согласованным периодом.

1. Когда объект не сдан, собственник может пользоваться недвижимостью.

1. Вам не нужно организовывать еженедельную уборку и встречу арендаторов.

1. Вы заранее знаете, какой доход объект будет приносить в сезон.

1. Часто доход от такого типа аренды также покрывает постоянные расходы, включая ипотеку, и недвижимость окупает себя или почти самостоятельно, потому что её стоимость растёт каждый год.

1. Не требуется лицензия на аренду.

Запрет рекламировать объект как доступный для сезонной аренды может стать самым большим препятствием для владельцев, которые хотят выбрать этот режим аренды. Для арендодателей, у которых уже есть регулярная клиентская база по их объекту, это ограничение может не создавать больших проблем, и выбор этого режима аренды в таких случаях может быть привлекательным как для арендодателя-инвестора, так и для арендатора.

Важно: объект не может одновременно подпадать под два режима.

Дом для отдыха не может быть доступен одновременно как для сезонной аренды, так и как для аренды в качестве жилья для отдыха.

В период, когда объект зарегистрирован как «туристическая аренда», его нельзя сдавать как сезонную аренду.

Это означает, что если в период, когда собственник зарегистрировал объект как «туристический» при оформлении лицензии на аренду (например, с 1 мая по 1 сентября), и в течение этого периода он сдаётся арендаторам более чем на 10 дней по сезонному договору, власти могут инициировать процедуру по снятию объекта с регистрации в Туристическом реестре Comunitat Valenciana.

Гибридное решение, при котором объект в одной части года доступен как туристическая аренда на срок до 10 дней, а в другой части года — как сезонная аренда, кажется возможным. Главное — чтобы правила соблюдались всегда. Однако на практике это потребует определённых усилий: большой вопрос будет в том, как размещать объявления о предложении объекта как жилья для отдыха, если при этом нельзя рекламировать его как доступный для сезонной аренды.

Если вы хотите сдавать свою недвижимость, вам нужно обратиться к юристу в Испании, который специализируется на испанской аренде, чтобы соблюдать требования и убедиться, что у вас есть договор аренды, который защищает вас как собственника.

Как упоминалось выше, наша команда риелторов каждый день находится в контакте с рынком: мы говорим со множеством людей и имеем отличное представление о спросе и предложении. Мы действительно считаем, что есть возможности сделать арендуемую недвижимость прибыльной. Будь то лицензированный дом для отдыха, обычная аренда или сезонная аренда.

Если вы хотите узнать больше о наших услугах, не стесняйтесь связаться с нашей командой — мы здесь, чтобы помочь вам!

Ждём вашего ответа!

Эта информативная статья подготовлена Томом Брёйнизилом. Вся информация в этой статье предоставлена только в ознакомительных целях и не является юридической консультацией или рекомендацией инвестировать. Если вы хотите сдавать свою недвижимость, вам следует обратиться к юристу до аренды или предложения вашей недвижимости.

Информация и мнения, изложенные в этой статье, основаны на данных, которые свободно доступны на сайте Официального вестника Generalitat Valenciana, в Законодательном декрете 9/2024, Законе 29/1994 об аренде городской недвижимости, в Национальном институте статистики (INE) и из других источников, доступных свободно.

Том имеет степень магистра в области голландского права в Университете Роттердама и степень по экономике и бизнес-администрированию. Он свободно говорит по-испански, по-французски, по-английски и, конечно, по-голландски, при этом владеет всем необходимым знанием делового немецкого. В 2013 году он запустил nardia real estate в Испании. Сайт www.nardia.es предназначен для тех, кто рассматривает инвестиции в недвижимость в Испании, или уже владеет объектом и имеет вопросы по налогу на недвижимость в Испании, правильной регистрации дома в Земельном реестре Испании или налогу, который нужно платить при продаже дома в Испании.

Если вы хотите связаться через Linkedin: linkedin.com/in/tombruijnzeel

Хотите, чтобы вас автоматически информировали о наших домах на продажу? Настройте уведомления по email.

Читайте здесь, что другие говорят о наших услугах и сервисе!

На нашем сайте вы можете найти недвижимость на продажу в Испании:

Вилла с частным бассейном Испания на продажу Пентхаус с большой террасой на продажу  Вилла в новостройке на продажу Коста Вилла Blanca North на продажу Вилла Costa Blanca South на продажу Недвижимость у моря на продажу Испания