OSA 2: ESPANJAN ASUNTOMARKKINAKATSAUS Q1-2024: 16,6 % ENEMMÄN ASUNTOJA MYYTY | HINNAT NOUSUSSA

continue reading from page 1

12.     Asuntolainat

Espanjassa myytiin yhteensä 151.476 (Q4-2023 129.875) kohdetta ensimmäisten kolmen kuukauden aikana vuonna 2024, ja 108.910  (Q4-2024: 89.917) rahoitettiin asuntolainalla, mikä on 71,9 % (Q4-2024: 69.2 %).

Myönnettyjen asuntolainojen euromäärä oli 21,1 % suurempi kuin edellisellä neljänneksellä.

Espanjassa keskimäärin myönnetty asuntolaina on 143.498,- euroa (edellinen neljännes: 143.706,- euroa). Kaikista uusista myönnetyistä asuntolainoista 56,27 % valitsi kiinteäkorkoisen koron.

Keskimääräinen kiinteä korko ensimmäisellä neljänneksellä 2024 oli 3,66 %  (edellinen neljännes 3,68 %). Mielenkiintoinen fakta: alhaisimmat historialliset keskimääräiset korkotasot saavutettiin vuonna 2022, jolloin korko oli vain 2,24 %.

Keskimääräinen takaisinmaksuaika on 24,08 vuotta ja keskimääräinen kuukausierä 734,80 euroa.

Asuntolaina ja kuukausitulot

Keskimäärin asuntolainamaksut vaativat 33,2 % kuukausituloista (edellinen neljännes 33,4 %), ja poikkeuksellisen suuri rasitus on 62,6 % kuukausituloista Baleaarien saarilla

(edellinen neljännes 53,3 %) ja 40,3 % Madridissa (edellinen neljännes 40 %).

13.    Trend: Asuntolainat houkuttelevampia?

Espanjassa asunnon ostohinnan maksavat kiinteistösijoittajat, jotka maksavat kauppahinnan kokonaan ilman rahoituksen tarvetta, ovat edelleen merkittävä ryhmä. Lähes 30 % kaikista myydyistä kohteista maksetaan käteisellä, mutta tälläkin neljänneksellä havaittiin jälleen asuntolainojen kasvua. Suunta voi olla muuttumassa, sillä 71,9 % kaikista myydyistä kodeista rahoitettiin asuntolainalla (edellisellä neljänneksellä 69,2 %).

Vaikka emme voi olla täysin varmoja, näyttää olevan yhteys myytyjen kohteiden suurempaan määrään ja asuntolainojen kasvuun.

Prosentteina ensimmäisellä neljänneksellä 2024 asuntolainoja allekirjoitettiin 21,4 % enemmän ja asuntoja myytiin 16,6 % enemmän.

Tämä tarkoittaa absoluuttisesti 18.993 enemmän asuntoa myyty ja 21.601 enemmän asuntolainaa allekirjoitettu ensimmäisellä neljänneksellä.

Havaittiin enemmän uusia asuntolainoja kuin uusia asuntokauppoja.

Valencian itsehallintoalueella 11.279 kotia rahoitettiin asuntolainalla ensimmäisellä neljänneksellä 2024. Tämä on 44,9 % kaikista myydyistä kodeista.

Murkissa myönnettiin 2.736 asuntolainaa kodin ostoa varten. Tämä on 46,4 % kaikista myydyistä kodeista.

Sekä Costa Blanca että Costa Cálida osoittavat jälleen, että enemmän koteja maksetaan käteisellä kuin koko maan keskiarvo.

14.     Espanjan talous

Inflaatio:

Espanjan talous suoriutuu hyvin, vaikka korot laskevat hitaasti, markkinoiden odottamaa hitaammassa tahdissa. Inflaatio oli tammikuussa Espanjassa 3,4 %, mikä on hieman yli Euroopan keskiarvon 2,8 %.

Työllisyys:

Espanjan kansallisen tilastokeskuksen (INE) mukaan ensimmäisen kolmen kuukauden aikana vuonna 2024 luotiin 0,54 % enemmän työpaikkoja kuin viimeisellä neljänneksellä 2023. Uusien työpaikkojen määrän odotetaan kasvavan vuonna 2024 3,5 %. Vuonna 2023 työpaikkojen määrä kasvoi 3,8 % (mikä vastaa 783.000 uutta työpaikkaa).

Yritysten perustamiset:

Ensimmäisen kolmen kuukauden aikana vuonna 2024 perustettiin 32.788 uutta yritystä. Kasvua oli 3,3 % verrattuna ensimmäiseen neljännekseen 2023.

Viimeisten 12 kuukauden aikana perustettiin 110.039 yritystä. Tämä on 6,7 % enemmän kuin edellisissä 12 kuukaudessa.

Toisesta neljänneksestä 2021 lähtien yritysten perustamisten määrä on ollut yli 100.000 vuodessa.

Sivuhuomiona, kun tarkastelemme pelkästään maaliskuuta 2024, uusia yrityksiä perustettiin 10.683, mikä on 11,6 % vähemmän kuin maaliskuussa 2023. On vielä liian aikaista tunnistaa trendiä, mutta se voi olla merkki.

Ensimmäisellä neljänneksellä 2024 Valencian itsehallintoalueella perustettiin 4.140 uutta yritystä, Murciassa 745, Baleaarien saarilla 1.211 ja Andalusiassa 5.375.

Valtaosa uusista liiketoiminnoista perustetaan osakeyhtiöinä.     

Maksukyvyttömyysmenettelyt Q1

Vakaviin taloudellisiin vaikeuksiin joutuneiden osakeyhtiöiden määrä, jotka hakivat maksukyvyttömyysmenettelyä Espanjassa ensimmäisellä neljänneksellä 2024, oli 1.117, mikä on 9,3 % enemmän kuin vastaavalla neljänneksellä 2023.

15.    Huomio asuntomarkkinasta: Onko kriisi tulossa?

Asuntomarkkina kukoistaa monissa Euroopan maissa ja muualla.

Toukokuussa The Guardian Weekly julkaisi artikkelin Euroopan asuntokriisistä. Artikkelissa mainitaan, että vuosien 2010 ja 2022 välillä 27 jäsenvaltiossa asunnonhinnat nousivat keskimäärin 47 % ja Irlannissa jopa 84 %, kun taas Virossa nousu oli 192 %. Ainoastaan Italiassa ja Kyproksella hinnat laskivat.

Suurin syy on kohtuuhintaisen asuntotarjonnan puute, joka on jo käynnistänyt mielenosoituksia Lissabonissa, Amsterdamissa, Prahassa ja EU:n ulkopuolella Lontoossa.

Eurostatin mukaan vuokrat nousivat 27 jäsenvaltiossa keskimäärin 18 % samalla 12 vuoden ajanjaksolla. Yli 20 % kotitalouksista käyttää nykyään Eurostatin mukaan yli 40 % tuloistaan vuokraamiseen.

Kenen tahansa Espanjassa, joka pystyy ostamaan ensimmäisen asuntonsa, odotetaan tekevän sen vuoden kuluessa. Asuntolainojen korkojen odotetaan laskevan seuraavien 6 kuukauden aikana, mikä lisää varoja lainanantajille. Tämän näyttää tukevan myös kotimaisen kysynnän kasvu tänä ensimmäisenä neljänneksenä.

Gonzalo Bernardos, tunnettu espanjalainen taloustieteilijä ja taloustieteen professori Barcelonan yliopistossa, joka esiintyy useita kertoja viikossa kansallisessa televisiossa talouskeskusteluohjelmassa ‘La Sexta Explica’, ennustaa, että asunnonhinnat Espanjassa nousevat keskimäärin 7 % vuonna 2024 ja edelleen 10 % vuonna 2025.

Yksi syistä, joita professori Bernardos mainitsee, on nykyisten vuokralaisten kotimainen kysyntä, jotka yrittävät ostaa ensimmäisen kotinsa, matalat korot sekä vauraiden ulkomaalaisten jatkuva saapuminen, jotka yksinkertaisesti rakastavat Espanjaa ja voivat nyt työskennellä etänä Espanjasta. 

Kohtuuhintaisen asumisen puute ja asuntojen hintojen nousu aiheuttavat todennäköisesti vakavia ongelmia myös Espanjassa tulevina vuosina nuorille kotimaisille ammattilaisille, jotka haluavat ostaa ensimmäisen kotinsa, mutta myös yhteiskunnan kaikilla tasoilla tarvittaville työntekijöille (joihin kuuluu monia palveluntarjoajia ja matkailualaa), jotka tarvitsevat kohtuuhintaista asumista vuokralle.

16.    Markkinanäkymät

Tiiminä meillä on vahva yhteys kiinteistömarkkinaan: olemme olleet alalla vuodesta 2013 ja keskustelemme ostajien ja myyjien kanssa käytännössä joka päivä. Tavoitteemme on pysyä yhtä askelta edellä. Rakastamme tehdä toimitukset oikein! Teemme tämän laajan verkostomme kautta, jossa toimimme suoraan parhaiden kiinteistökehittäjien kanssa, huippuluokan rakennusyritysten, kansainvälisten sijoitusrahastojen, espanjalaisten pankkien sekä kiinteistöportfolion hallinnoijien kanssa niin Espanjassa kuin ulkomailla.

Visiomme kiinteistömarkkinoiden myynnistä keskipitkällä ja pitkällä aikavälillä on muuttumaton vuodelle 2024 verrattuna aiempaan näkemykseemme Q4-2023:n jälkeen.

Tähän mennessä tänä vuonna myytyjen kohteiden määrä Espanjassa on merkittävä ja uusien yritysten perustaminen on edelleen nousussa. Se, että Costa Blancalla ja Costa Cálidalla on paljon enemmän kohteita kuin koko maan keskiarvoa, ostettu käteisellä ilman asuntolainarahoitusta, on vahva merkki vakaasta kiinteistömarkkinasta: sijoittajat luottavat siihen ja haluavat investoida.

Toisaalta asuntolainoissa tapahtuva muutos, joka näyttää liittyvän myytyjen asuntojen kasvuun, voi olla indikaattori siitä, että kiinteistönostajat, jotka ovat odottaneet lainaehtojen paranevan, katsovat nyt myös jo valmiiksi ruuhkautunutta markkinapaikkaa.

Kotitalouksien lainanottokyvyn parantumisella voi olla merkittävä vaikutus markkinaan. Tämä yhdessä laadukkaiden asuntojen puutteen kanssa johtaa todennäköisesti asuntojen hintojen uuteen nousuun.

Kaikki nämä indikaattorit vahvistavat vahvan myönteisen näkemyksen: vahva viesti Espanjan vetovoimasta ja taloudellisesta vahvuudesta yleisesti sekä erityisesti Costa Blancasta ja Costa Cálidasta.

17.        10 vuoden näkymä Espanjan kiinteistömarkkinoille: 2024–2034

Saatavilla olevaan taloustietoon, havaitsemiimme markkinatrendeihin ja Espanjaan kohdistuvaan kansainväliseen huomioon perustuen uskomme, että Espanjan kaikkein halutuimmilla alueilla kiinteistömarkkina kasvaa merkittävästi kysynnän ja hinnan osalta seuraavan 10 vuoden aikana. Tarjonta ei todennäköisesti pysy kysynnän perässä, mikä odotettavasti pitää hintakehityksen noususuuntaisena keskimäärin vuosi vuodelta, mahdollisilla neljännesvuositason supistuksilla.

Seuraavan 10 vuoden aikana odotamme kiinteistöhintojen kaksinkertaistuvan niillä markkinoilla, joilla on korkea kysyntä. Nämä korkean kysynnän markkinat Espanjassa ovat: Costa Blanca, Valencian kaupunki, Madridin kaupunki ja Andalusia.

Baleaarien saarilla odotamme vahvaa hinnannousua, ehkä jopa 60 %, mutta ei yhtä korkeaksi kuin muilla alueilla. Miten kiinteistömarkkina Kataloniassa ja Barcelonan kaupungissa kehittyy, riippuu pitkälti alueen poliittisesta tilanteesta tulevina vuosina.

nardia kiinteistönvälitysyrityksessä uskomme pitkän aikavälin tulevaisuuteen ja odotamme innolla, että voimme auttaa sinua asiakkaanamme vielä vuosien ajan!

Tässä raportissa käytetty tieto on vapaasti saatavilla Espanjan kiinteistörekisterin, Tilastokeskuksen (INE), Espanjan yritysrekisterin ja EuroStatin verkkosivuilla.

Tämä asuntomarkkinakatsaus Espanjan kiinteistömarkkinasta ensimmäisellä neljänneksellä 2024 on kirjoitettu Tom Bruijnzeelin toimesta. Hän on tämän informatiivisen markkinakatsauksen kirjoittaja Espanjan kiinteistömarkkinasta, mukaan lukien huomio asuntomarkkinasta, markkinanäkymät ja 10 vuoden näkymä Espanjan kiinteistömarkkinoille 2024–2034 sekä muut artikkelit ja raportit verkkosivuillamme. Tomilla on oikeustieteen maisterin tutkinto Rotterdamin yliopistosta (Alankomaat), hänellä on kauppatieteen ja taloustieteen kandidaatin tutkinto ja hän puhuu sujuvasti espanjaa, ranskaa, englantia ja hollantia sekä saksaa täysin liiketoiminnan tasolla. Vuonna 2013 hän aloitti nardia kiinteistönvälitysyrityksen Espanjassa. Verkkosivusto www.nardia.es on kaikkien saatavilla, jotka harkitsevat kiinteistösijoitusta Espanjassa tai jo omistavat kiinteistön ja joilla on kysymyksiä kiinteistöverosta Espanjassa, kiinteistön oikeasta rekisteröinnistä Espanjassa tai myyntiin liittyvistä veroista, kun talo myydään Espanjassa.

Jos haluat olla yhteydessä LinkedInin kautta:  linkedin.com/in/tombruijnzeel