ЧАСТЬ 2: ОТЧЁТ ПО ИСПАНСКОМУ РЫНКУ ЖИЛЬЯ ЗА 1 КВАРТАЛ 2024 ГОДА: НА 16,6% БОЛЬШЕ ПРОДАННЫХ ДОМОВ | ЦЕНЫ РАСТУТ

continue reading from page 1

12.     Кредиты под залог недвижимости (ипотека)

В Испании за первые 3 месяца 2024 года было продано всего 151.476 (Q4-2023 129.875) объектов недвижимости, и 108.910  (Q4-2024: 89.917) были профинансированы ипотекой — это 71,9% (Q4-2024: 69,2%).

Общий объём выданных ипотечных кредитов был на 21,1% выше, чем в предыдущем квартале.

В Испании средняя выданная ипотека составляет 143.498,- евро (предыдущий квартал: 143.706,- евро). Из всех новых ипотечных кредитов 56,27% были оформлены с фиксированной процентной ставкой.

Средняя фиксированная процентная ставка в первом квартале 2024 года составила 3,66%  (предыдущий квартал 3,68%). Интересный факт: самые низкие исторические средние процентные ставки были достигнуты в 2022 году — всего 2,24%.

Средний срок погашения — 24,08 года, при этом средний ежемесячный платёж составляет 734,80 евро.

Ипотечные платежи и ежемесячный доход

В среднем выплаты по ипотеке требуют 33,2% ежемесячного дохода (предыдущий квартал 33,4%), при этом на Балеарских островах наблюдаются исключительные усилия — 62,6% ежемесячного дохода (предыдущий квартал 53,3%) — и 40,3% в Мадриде (предыдущий квартал 40%).

13.    Тренд: Ипотека становится привлекательнее?

Доля инвесторов в недвижимость в Испании, которые оплачивают полную стоимость покупки без необходимости финансирования, всё ещё значительна. Почти 30% всех проданных объектов оплачиваются наличными, однако в этом квартале снова было отмечено увеличение числа ипотечных кредитов. Возможно, тенденция меняется, поскольку 71,9% всех проданных домов было профинансировано ипотекой (69,2% в предыдущем квартале).

Хотя мы не можем быть уверены на 100%, похоже, существует связь между ростом количества проданных объектов и увеличением числа ипотек.

В процентах в первом квартале 2024 года было подписано на 21,4% больше ипотек и продано на 16,6% больше домов.

В абсолютных цифрах это означает: на 18.993 больше проданных домов и на 21.601 больше оформленных ипотек в первом квартале.

Отмечалось больше дополнительных ипотечных кредитов, чем дополнительных продаж жилья.

В Валенсийском сообществе (Comunidad Valenciana) в первом квартале 2024 года было профинансировано ипотекой 11.279 домов. Это 44,9% от всех проданных домов.

В Мурсии (Murcia) было выдано 2.736 ипотек на покупку жилья. Это 46,4% от всех проданных домов.

И снова и Коста Бланка, и Коста Калида показывают, что домов, оплаченных наличными, больше, чем в среднем по стране.

14.     Экономика Испании

Инфляция:

Экономика Испании развивается хорошо даже на фоне медленного снижения процентных ставок, но более медленными темпами, чем ожидалось рынком в целом: в январе инфляция в Испании составила 3,4%, что немного выше европейского среднего уровня 2,8%.

Занятость:

В первые 3 месяца 2024 года, по данным Национального статистического института Испании (INE), было создано на 0,54% больше рабочих мест, чем в последнем квартале 2023 года. Ожидается, что в 2024 году создание новых рабочих мест составит 3,5%. В 2023 году количество рабочих мест выросло на 3,8% (что соответствует 783.000 новым рабочим местам).

Создание компаний:

В первые три месяца 2024 года было создано 32.788 новых компаний. Это на 3,3% больше по сравнению с первым кварталом 2023 года.

За последние 12 месяцев было создано 110.039 компаний. Это на 6,7% больше, чем за предыдущие 12 месяцев.

Начиная со второго квартала 2021 года количество созданий компаний было выше 100.000 в год.

В качестве примечания: если рассмотреть только март 2024 года, то было создано 10.683 новых компании — это на 11,6% меньше, чем в марте 2023 года. Пока слишком рано выявлять тенденцию, но это может быть сигналом.

В первом квартале 2024 года в Валенсийском сообществе было создано 4.140 новых компаний, в Мурсии — 745, на Балеарских островах — 1.211, и в Андалусии — 5.375.

Подавляющее большинство нового бизнеса создаётся как общества с ограниченной ответственностью.     

Дела о банкротстве (1 квартал)

Число обществ с ограниченной ответственностью, находящихся в серьёзных финансовых затруднениях и подавших заявления о банкротстве в Испании в первом квартале 2024 года составило 1.117 — рост на 9,3% по сравнению с тем же кварталом 2023 года.

15.    Примечание к рынку жилья: Грянет ли кризис?

Рынок жилья активно развивается во многих странах Европы и в других регионах.

В мае The Guardian Weekly опубликовал статью о жилищном кризисе в Европе. В статье говорится, что в период между 2010 и 2022 годами цены на дома в 27 странах-членах выросли в среднем на 47%, а в Ирландии — до 84%, в то время как в Эстонии рост составил 192%. Только в Италии и на Кипре цены снижались.

Основная причина — нехватка доступного жилья, которая уже вызвала протесты в Лиссабоне, Амстердаме, Праге и, за пределами ЕС, в Лондоне.

По данным Eurostat, за те же 12 лет аренда в 27 странах в среднем подорожала на 18%. Более 20% домохозяйств сегодня тратят на аренду свыше 40% своего дохода — согласно Eurostat.

Любому, кто живёт в Испании и может позволить себе купить своё первое жильё, ожидается, что сделает это в течение года. Ожидается, что в ближайшие 6 месяцев ставки по ипотеке снизятся, что предоставит кредиторам больше средств. Похоже, это также подкрепляется ростом спроса на национальном уровне в этом первом квартале.

Гонсало Бернардос, известный испанский экономист и профессор экономики в Университете Барселоны, который несколько раз в неделю появляется на национальном телевидении в экономической программе «La Sexta Explica», прогнозирует, что цены на недвижимость в Испании вырастут в среднем на 7% в 2024 году и ещё на 10% в 2025 году.

Среди причин, которые называет профессор Бернардос, — национальный спрос со стороны нынешних арендаторов, которые пытаются купить своё первое жильё, низкие процентные ставки и продолжающееся прибытие состоятельных иностранцев, которые просто любят Испанию и теперь могут работать удалённо из Испании. 

Нехватка доступного жилья и рост цен на недвижимость, вероятно, также приведут к серьёзным проблемам в Испании в ближайшие годы для молодых специалистов внутри страны, которые хотят купить своё первое жильё, а также для, столь необходимых, работников на всех уровнях общества — включая многих поставщиков услуг и туристическую индустрию, которым нужно арендовать доступное жильё.

16.    Перспективы рынка

Как команда, мы имеем прочную связь с рынком недвижимости: мы работаем в этой сфере с 2013 года и общаемся с покупателями и продавцами буквально каждый день недели. Наша цель — быть на шаг впереди. Нам нравится приносить результат! Мы делаем это благодаря нашей широкой сети, где работаем напрямую с лучшими девелоперами, компаниями высокого качества в строительстве, международными инвестиционными фондами, испанскими банками и управляющими портфелями недвижимости в Испании и за рубежом.

Наше видение в отношении продаж на рынке недвижимости на средне- и долгосрочную перспективу на 2024 год не изменилось по сравнению с нашим предыдущим прогнозом, опубликованным в Q4-2023.

Количество проданных объектов недвижимости на сегодняшний день в этом году в Испании впечатляет, а создание новых бизнесов всё ещё растёт. Тот факт, что на Коста Бланке и Коста Кальида гораздо больше объектов, чем в среднем по стране, оплачиваются наличными — без ипотечного финансирования, — является сильным признаком устойчивого рынка недвижимости, в который инвесторы уверенно готовы вкладываться.

С другой стороны, изменения в ипотечных кредитах, которые, как кажется, связаны с ростом количества проданных домов, могут быть индикатором того, что покупатели недвижимости, которые ждали улучшения ипотечных условий, теперь также присматриваются к уже переполненному рынку.

Улучшение кредитоспособности покупателей жилья может существенно повлиять на рынок. Это, в сочетании с нехваткой качественного жилья, вероятно приведёт к дальнейшему росту цен на жильё.

Все эти индикаторы подтверждают устойчивые настроения и сильный сигнал привлекательности и экономической силы Испании в целом, а также более конкретно Коста Бланки и Коста Кальида.

17.        Прогноз по рынку испанской недвижимости на 10 лет: 2024–2034

На основе доступных экономических данных, рыночных тенденций, которые мы наблюдаем, и международного внимания к Испании, мы считаем, что рынок недвижимости в самых востребованных районах Испании в ближайшие 10 лет будет существенно расти с точки зрения спроса и цены. Маловероятно, что предложение сможет догнать спрос, и это, как ожидается, будет удерживать ценовые тенденции направленными вверх в среднем в годовом выражении, возможно с квартальными сокращениями.

В ближайшие 10 лет мы ожидаем, что цены на недвижимость удвоятся на рынках с высоким спросом. Это рынки с высоким спросом в Испании: Коста Бланка, город Валенсия, город Мадрид и Андалусия.

На Балеарских островах мы ожидаем сильное увеличение цен, возможно вплоть до 60%, но не такое высокое, как в других регионах. То, как будет развиваться рынок недвижимости в Каталонии и в городе Барселона, во многом будет зависеть от политической ситуации в регионе в последующие годы.

В nardia real estate agency мы уверены в долгосрочном будущем и с радостью поможем вам — нашему клиенту — ещё многие годы!

Использованная в этом отчёте информация свободно доступна на сайте Испанского реестра недвижимости (Spanish Property Registry), Национального института статистики (INE), Реестра компаний Испании и EuroStat.

Этот Отчёт о рынке жилья по рынку испанской недвижимости за первый квартал 2024 года подготовлен Томом Брёйнзихелом. Он является автором этого информативного отчёта о рынке испанской недвижимости, включая раздел «Примечание к рынку жилья», «Перспективы рынка» и «Прогноз на 10 лет по рынку испанской недвижимости 2024–2034», а также другие статьи и отчёты на нашем сайте. Том имеет степень магистра права в Университете Роттердама (Нидерланды), получил степень бакалавра в области бизнеса и экономики и свободно владеет испанским, французским, английским и нидерландским языками при полном деловом уровне владения немецким. В 2013 году он начал деятельность nardia real estate agency в Испании. Сайт www.nardia.es доступен всем, кто рассматривает возможность инвестирования в недвижимость в Испании или уже владеет недвижимостью и имеет вопросы по налогу на недвижимость в Испании, корректной регистрации недвижимости в Испании или по налогам, которые подлежат уплате при продаже дома в Испании.

Если вы хотите установить контакт через LinkedIn: linkedin.com/in/tombruijnzeel